Alt Kira Uygulamaları Hukuki Problemleri Beraberinde Getiriyor

Alt Kira: Hukuki İncelemeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Büyükşehirlerdeki yüksek kira maliyetleri nedeniyle birçok kiracı, mali yükünü hafifletmek amacıyla evlerinin bir bölümünü alt kiralıyor. Ancak Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre, bu süreç hukuki riskler taşıyor. Alt kira sözleşmesi için ev sahibinin yazılı onayı şarttır ve bu onay olmadan yapılan alt kiralama işlemleri, kira sözleşmesine aykırı sayılarak ciddi yasal sonuçlara yol açabilir. Kiracıların bu tür durumlardan kaçınmak için yasal düzenlemeleri dikkatle incelemeleri önerilir.

Asıl Kira Sözleşmelerinde Bunlara Dikkat!

Özellikle büyükşehirlerde yaşayan kiracılar, yükselen masraflarını azaltmak için çözümü evlerinin bir bölümünü alt kira sözleşmesi yaparak kiralamakta buluyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, alt kira uygulamalarına ve hukuki boyutlarına dikkat çekti.

Özellikle büyükşehirlerde ve tatil bölgelerinde; kiracıların limitlerini zorlayan fahiş kira bedelleri karşısında, çareyi alt kira uygulamasında aradıklarını açıklayan Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Son dönemde kira bedellerini ödemekte güçlük çeken İstanbul, İzmir gibi büyükşehirlerde yaşayan kiracılar, masraflarını düşürme niyetiyle çözümü evlerinin bir bölümünü gerek alt kira sözleşmesi yaparak gerekse son yıllarda ortaya çıkan web tabanlı Airbnb ve benzeri uygulamalar üzerinden kiralamakta buldu.

Kiracı sıfatıyla da oturduğunuz evi kiralamak mümkün

Üstelik uygulama üzerinden evinizi kiralamak için ev sahibi olmanız şartı da aranmıyor, kiracı sıfatıyla da oturduğunuz evi kiralamak mümkün. Burada da aslında bir çeşit alt kira sözleşmesi kurulmuş oluyor. Ortaya çıkan bu sanal alt kira ilişkisi de sunduğu kolaylık ve avantajların yanında birtakım hukuki problemleri de beraberinde getiriyor.

Alt kira sözleşmesi nedir?

Kiralayanın, kiralanan konutun maliki olması gerekmediği için kiracı kiraladığı konutu tekrar kiralayabilir. Alt kira sözleşmesi, asıl sözleşmeyi ilgilendirecek şekilde yapılan ancak asıl sözleşmeden bağımsız olan salt sözleşme özelliği gösterir ve kiracının kiraya verenden kiraladığı kiralananı bir başka kira sözleşmesi yaparak, kiraya veren konumuna geçmek suretiyle, bir üçüncü kişiye kiralaması şeklinde tanımlanabilir.

Alt kira sözleşmesinin geçerli olmasının şartları nelerdir?

Kiracının üçüncü bir şahısla hukuka uygun bir alt kiralama ilişkisi kurabilmesi için bu yönde “yazılı” bir yetkinin varlığı şarttır. Türk Borçlar Kanununun 322/II. Maddesi uyarınca, “iş yerleri ve konutlar” için alt kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmıştır. Buna göre, kiraya verenin sözü edilen konut ya da işyeri üzerinde alt kira sözleşmesi akdedilmesine onay vermemesi durumunda da alt kira sözleşmesi bir hüküm ifade etmez ve geçersiz olur.

Yazılı bir belge ile de verilebiliyor

Alt kiralama yetkisi, kira sözleşmesine eklenen bir madde ile verilebileceği gibi ev sahibinin alt kira ilişkisi kurulmasına muvafakat ettiğine dair yazılı bir belge ile de verilebilir. Kiracıya verilen bu alt kiralama yetkisi ile kiracı, ev sahibi ile kurmuş olduğu sözleşme ilişkisi kapsamında kendisine sağlanan tüm hakları alt kiracıya da tanıyabilmektedir.

Asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi içermemesi gerekiyor

Alt kiracının kiralanan üzerindeki hakkı, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesine dayanmaktadır. Alt kiracı, bu sözleşmede belirlenen sınırların ötesine geçemez; aşkın bir kullanımda bulunamaz. Yargıtay kararları uyarınca; asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kira sözleşmesi de sona erdiği için alt kira sözleşmelerinin asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi içermemesi gerekmektedir.

Alt Kiralama Yetkisi Olmayan Kiracı, Evi Başkasına Kiralarsa Ne Olur?

Ev sahibi tarafından alt kiralama onayı verilmediği halde kiracının kiralananı üçüncü kişiye kiralaması kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder. Bu durumda; Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiracının Borçları” başlıklı 316. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiracının yükümlülüklerine aykırı davranması sebebi ile ev sahibi, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir yazılı bir ihtarda bulunma hakkına sahiptir. Ayrıca alt kiracının kötü niyetli olması halinde alt kiracıdan da ecri misil talep edilebilir.

Tahliye talep eden ev sahibinin tahliye davası açma yoluna başvurması şart

Bir başka deyişle, kiracının ev sahibinin yazılı onayı olmaksızın işyerini, evini yahut evinin bir odasını gerek alt kira sözleşmesi yaparak gerekse son yıllarda ortaya çıkan web tabanlı Airbnb ve benzeri uygulamalar üzerinden kiralaması halinde ev sahibi 30 gün süre içerisinde alt kiracının evden çıkmasını aksi takdirde kira ilişkisinin feshedileceğini ihtar etme hakkına sahiptir. Ancak bu ihtar, kiracının doğrudan evden tahliyesi sonucunu doğurmaz, tahliye talep eden ev sahibinin ayrıca tahliye davası açma yoluna başvurması gerekir.” şeklinde konuştu.

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır.

Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve “toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.