Apartmanlarda ortak yaşamın düzenli şekilde sürdürülebilmesi için temizlik, bakım, güvenlik, asansör, aydınlatma ve benzeri ortak giderler belirli dönemlerde kat maliklerinden ve kiracılardan toplanan aidatlarla karşılanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmanda bulunan bağımsız bölüm sahipleri ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu nedenle genel kural olarak aidat ödemek zorunludur. Ancak bazı özel durumlarda aidatın tamamının ya da belirli gider kalemlerinin ödenmemesi gündeme gelebilir. Bu durumlar çoğunlukla apartman yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve hukuki düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir. Aidat konusunda doğru bilinen birçok yanlış bulunmakta ve bu durum apartmanlarda çeşitli anlaşmazlıklara yol açabilmektedir.
Apartman yaşamında sık karşılaşılan yanlış düşüncelerden biri, ortak alanlardan yararlanmayan kişilerin aidat ödemek zorunda olmadığı yönündedir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir kat maliki ortak alanları kullanmasa bile bu giderlere katılmak zorundadır. Örneğin zemin katta oturan bir kişinin asansörü kullanmaması, bahçeyi kullanmaması veya kapıcı hizmetinden yararlanmadığını söylemesi aidat ödememe hakkı doğurmaz. Çünkü ortak alanlar tüm bina için yapılmış olup bakım ve işletme giderleri tüm maliklere eşit şekilde yansıtılır.
Bazı apartmanlarda yönetim planında belirli bağımsız bölümlere yönelik özel düzenlemeler yer alabilir. Örneğin zemin kattaki dairelerin asansör bakım giderlerine katılmaması ya da işyerlerinin kapıcı giderinden muaf tutulması gibi hükümler yönetim planında açıkça belirtilmiş olabilir. Böyle bir hüküm varsa ilgili bağımsız bölüm sahibi o gider kalemini ödemek zorunda değildir. Ancak bu muafiyetin geçerli olabilmesi için apartmanın resmi yönetim planında açık şekilde yazılması gerekir.
Apartman aidatları kat malikleri kurulunda alınan kararlarla belirlenir. Eğer aidat miktarı kat malikleri kurulunda görüşülmeden veya karar alınmadan belirlenmişse ya da bazı dairelere diğerlerine göre haksız şekilde fazla aidat yüklenmişse bu durum hukuki açıdan sorun oluşturabilir. Böyle bir durumda kat maliklerinin aidata itiraz etme hakkı vardır. Ancak aidatı hiç ödememek yerine hukuki yollara başvurularak aidat kararının iptal edilmesi talep edilmelidir.
Bir dairenin boş olması veya kullanılmaması aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Apartmanlarda temizlik, elektrik, bakım ve güvenlik gibi giderler daire kullanılmasa bile devam eder. Bu nedenle daire sahibi evinde oturmasa bile ortak giderlere katılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda açık hükümler içermektedir ve boş daireler için de aidat ödeme sorumluluğu devam eder.
Apartman aidatlarının geçerli olabilmesi için belirli usullere uygun şekilde belirlenmesi gerekir. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılmadan, karar defterine işlenmeden veya maliklere duyurulmadan belirlenen aidatlar hukuki tartışmalara neden olabilir. Apartman yönetiminin keyfi şekilde aidat belirlemesi veya herhangi bir karar olmadan para talep etmesi durumunda kat maliklerinin bu aidata itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
Apartmanlarda aidatın kim tarafından ödeneceği konusu da sıkça merak edilmektedir. Uygulamada genellikle kullanım giderleri kiracı tarafından ödenir. Buna temizlik, güvenlik, kapıcı ve benzeri günlük giderler dahildir. Ancak apartman yönetimi aidatı doğrudan kat malikinden talep edebilir. Kat maliki bu durumda ödediği aidatı kira sözleşmesine göre kiracıdan talep edebilir.
Apartman aidatı ortak yaşamın sürdürülebilmesi için gerekli olan bir giderdir ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliklerinin bu giderlere katılması zorunludur. Ortak alanların kullanılmaması, dairenin boş olması veya apartmanda az zaman geçirilmesi aidat ödememe hakkı vermez. Ancak yönetim planında özel muafiyet bulunması, aidatın hukuka aykırı şekilde belirlenmesi veya usule uygun bir karar alınmadan aidat talep edilmesi gibi durumlarda aidat konusunda hukuki itiraz hakkı doğabilir. Bu nedenle apartman aidatlarıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümünde kanuni düzenlemeler ve apartman yönetim planı dikkatle incelenmelidir.
Apartman aidatı ödemek zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmanda bulunan tüm kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Apartman temizliği, asansör bakımı, aydınlatma, güvenlik ve bakım gibi giderler aidatlarla karşılandığı için her bağımsız bölüm sahibi bu giderlere katkı yapmakla yükümlüdür.
Boş daire için aidat ödenir mi?
Evet. Bir dairenin boş olması aidat ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Daire kullanılmasa bile apartmanın temizlik, bakım ve ortak alan giderleri devam ettiği için kat maliki aidat ödemek zorundadır.
Zemin kat daireleri asansör aidatı öder mi?
Genel kural olarak zemin kat daireleri de asansör bakım ve işletme giderlerine katılmak zorundadır. Ancak apartmanın yönetim planında açık bir muafiyet hükmü varsa zemin kat daireleri asansör giderlerinden muaf tutulabilir.
Kiracı mı yoksa ev sahibi mi aidat öder?
Genellikle günlük kullanım giderlerinden oluşan aidatlar kiracı tarafından ödenir. Ancak apartman yönetimi aidatı doğrudan ev sahibinden talep edebilir. Ev sahibi ödediği bu tutarı kira sözleşmesine göre kiracıdan isteyebilir.
Aidat ödenmezse ne olur?
Apartman aidatı ödenmediğinde apartman yönetimi gecikme tazminatı talep edebilir ve icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borçları için yasal takip yapılması mümkündür.
Apartman aidatı nasıl belirlenir?
Apartman aidatı, kat malikleri kurulunda yapılan toplantıda alınan kararlarla belirlenir. Bu kararlar apartman karar defterine yazılır ve tüm kat maliklerine duyurulur. Aidat miktarı genellikle apartmanın yıllık giderlerine göre hesaplanır.
Aidat fazla gelirse ne yapılabilir?
Kat malikleri aidatın fazla olduğunu düşünüyorsa kat malikleri kurulunda itiraz edebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak aidat kararının iptalini talep edebilir. Aidatların hukuka uygun şekilde belirlenmesi gerekir.
Apartman yönetimi keyfi olarak aidat artırabilir mi?
Hayır. Aidat artırımı kat malikleri kurulunda alınan kararlarla yapılmalıdır. Apartman yönetiminin tek başına keyfi şekilde aidat belirlemesi veya artırması hukuken geçerli değildir.
