Gayrimenkul satış süreçlerinde satıcı ile emlakçı arasında imzalanan satış yetki sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini açık şekilde belirleyen hukuki metinlerdir. Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri de, satıcının belirli bir süre için yetki verdiği emlakçıyla çalışmaya başladıktan sonra satıştan vazgeçmesi veya taşınmazı piyasadan çekmesidir. Bu noktada en çok merak edilen konu, emlakçının komisyon talep edip edemeyeceği ve edebiliyorsa bunun yüzde olarak ne kadar olacağıdır.
Türk Borçlar Kanunu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde; komisyon hakkı, yalnızca satışın gerçekleşip gerçekleşmediğine değil, yetki sözleşmesinin türüne (tek yetkili / çok yetkili), sözleşmede yer alan özel hükümlere ve satıcının vazgeçme şekline göre farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle tek yetkili satış sözleşmelerinde, satıcının haksız şekilde satıştan vazgeçmesi durumunda emlakçının cezai şart veya komisyon talep etme hakkı gündeme gelebilmektedir.
Satıcının satıştan vazgeçmesi halinde emlakçının komisyon talep edip edemeyeceği, öncelikle imzalanan satış yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Uygulamada sözleşmeler iki ana başlık altında değerlendirilir.
Tek yetkili satış sözleşmesi, belirli bir süre boyunca taşınmazın satışına yalnızca bir emlakçının yetkili olduğu sözleşme türüdür. Satıcı, bu süre içinde başka bir emlakçıyla çalışamaz ve çoğu zaman taşınmazı kendi satması halinde dahi emlakçıya komisyon ödemeyi kabul eder.
Satıcı, sözleşme süresi devam ederken haklı bir gerekçe olmaksızın satıştan vazgeçerse, bu durum sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir. Bu halde emlakçı;
Cezai şart (sözleşmede açıkça yazılıysa), Ya da komisyon bedelini tazminat olarak talep edebilir.
Uygulamada ve Yargıtay kararlarında en sık kabul gören oranlar:
Satış bedelinin %2 + KDV’si (yalnızca satıcıdan),
Bazı sözleşmelerde %3 + KDV olarak belirlenmiş olabilir.
Ancak burada kritik nokta şudur:
Komisyon veya cezai şart oranı sözleşmede açık ve net şekilde yazılı değilse, emlakçının otomatik olarak komisyon isteme hakkı doğmaz.
Bu sözleşme türünde satıcı, aynı anda birden fazla emlakçıyla çalışabilir veya dilediği zaman satıştan vazgeçebilir.
Satıcı Satıştan Vazgeçerse
Tek yetkisiz sözleşmelerde; Satış gerçekleşmemişse, Emlakçının bulduğu alıcı ile noter veya tapu aşamasına gelinmemişse, emlakçının komisyon talep etme hakkı bulunmaz.
Bu durumda satıcının satıştan vazgeçmesi, hukuken serbesttir ve emlakçı ancak belgelenmiş masraflarını (ilan, reklam vb.) talep edebilir; komisyon isteyemez.
| Sözleşme Türü | Satış Gerçekleşmedi | Komisyon Talebi | Oran |
|---|
| Tek Yetkili | Evet | Mümkün | %2 – %3 + KDV |
| Tek Yetkisiz | Evet | Mümkün Değil | – |
| Tek Yetkili | Satıcı kendi sattı | Mümkün | %2 – %3 + KDV |
Yargıtay, emlakçı lehine komisyon talebini değerlendirirken özellikle şu unsurlara bakmaktadır:
Yetki sözleşmesinin yazılı olup olmadığı
Süresinin belirli ve açık olması
Komisyon oranının net şekilde belirtilmesi
Satıcının vazgeçmesinin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı
Emlakçının satış için fiilen çaba gösterip göstermediği
Bu kriterler sağlanmadan açılan komisyon davaları çoğunlukla reddedilmektedir.
Satış yetki sözleşmesi imzalanmış olsa dahi, satıcının her vazgeçmesi otomatik olarak komisyon borcu doğurmaz. Hukuken önemli olan, vazgeçmenin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığıdır. Yargıtay kararları ve uygulama, bu ayrımı açık şekilde yapmaktadır.
Aşağıdaki hallerde satıcının satıştan vazgeçmesi haklı kabul edilir ve emlakçı komisyon talep edemez:
Taşınmazla ilgili beklenmeyen hukuki engellerin ortaya çıkması (imar iptali, şerh, haciz, dava, kamulaştırma vb.)
Satıcının ağır sağlık sorunları, vefat veya zorlayıcı ailevi sebepler
Emlakçının;
Yetki sınırlarını aşması
Yanıltıcı bilgi vermesi
Satıcı onayı olmadan fiyat düşürmesi
Profesyonel özen yükümlülüğünü ihlal etmesi
Satıcının, sözleşme imzalanırken esaslı hataya düşürülmesi
Bu hallerde satıcının vazgeçmesi “keyfi” değil, zorunlu sayılır ve komisyon doğmaz.
Satıcının haklı bir gerekçe olmaksızın satıştan vazgeçmesi durumunda, komisyon hesabı genellikle şu şekilde yapılır:
1. Satış Bedeli Üzerinden Komisyon
Sözleşmede açık hüküm varsa:
Satış bedelinin %2 – %3’ü + KDV
Satış gerçekleşmemiş olsa dahi, tazminat niteliğinde talep edilebilir
2. Cezai Şart Varsa
Bazı sözleşmelerde komisyon yerine veya komisyona ek olarak:
Sabit bedel
Ya da satış bedelinin belirli bir yüzdesi cezai şart olarak düzenlenmiş olabilir.
Ancak cezai şartın fahiş olması halinde, mahkeme tarafından indirime gidilebilir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Satıcılar Açısından
Yetki sözleşmesini okumadan imzalamak
“Nasıl olsa satış olmazsa ödeme yok” düşüncesi
Süre ve cezai şart maddelerini göz ardı etmek
Emlakçılar Açısından
Komisyon oranını sözleşmede açık yazmamak
Tek yetkili sözleşmede cezai şart eklememek
Satış faaliyetlerini belgelendirmemek (gösterim formları, yazışmalar)
Bu hatalar, sonradan açılacak davalarda ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.
Satıcı–Emlakçı Uyuşmazlıklarında Pratik Öneriler
Satıcılar için:
Süreli ve açık hükümler içeren sözleşmeler imzalayın
Cezai şart varsa tutarını mutlaka değerlendirin
Haklı vazgeçme nedenlerinizi belgeleyin
Emlakçılar için:
Tek yetkili sözleşmelerde komisyonu % olarak net yazın
Satıştan vazgeçme halinde uygulanacak şartları açıkça belirtin
Tüm pazarlama ve gösterim sürecini yazılı olarak kayıt altına alın
Sonuç: Komisyon Oranı Kadar Sözleşme Metni de Belirleyicidir
Satıcının satıştan vazgeçmesi halinde emlakçının komisyon talep edip edemeyeceği, yalnızca yüzde oranına değil; sözleşmenin içeriğine, vazgeçmenin nedenine ve emlakçının faaliyetine bağlıdır. Uygulamada en yaygın oran %2 – %3 + KDV olmakla birlikte, bu oran ancak sözleşmede açıkça düzenlenmişse talep edilebilir.
1. Yetkinin Kapsamı ve Türü
Madde 1 – Yetkinin Türü
İşbu sözleşme, satıcıya ait …………… adresinde bulunan, …………… ada …………… parsel numaralı taşınmazın satışına ilişkin olarak, tek yetkili satış yetkisi verilmesi amacıyla düzenlenmiştir.
Sözleşme süresi boyunca satıcı, başka bir emlakçı ile çalışamaz ve taşınmazı bizzat satması halinde dahi bu sözleşme hükümleri geçerliliğini korur.
(Tek yetkisiz olacaksa “tek yetkili” ibaresi çıkarılır ve açıkça “tek yetkisiz” olduğu yazılır.)
2. Sözleşme Süresi
Madde 2 – Süre
İşbu sözleşme, imza tarihinden itibaren …… gün / …… ay süreyle geçerlidir. Süre bitiminde taraflar yazılı mutabakat sağlamadıkça sözleşme kendiliğinden sona erer.
3. Satış Bedeli
Madde 3 – Satış Fiyatı
Taşınmazın satış bedeli satıcı tarafından …… TL olarak belirlenmiştir. Bu bedel, satıcının yazılı onayı olmaksızın emlakçı tarafından değiştirilemez.
4. Komisyon Oranı
Madde 4 – Hizmet Bedeli (Komisyon)
Satışın gerçekleşmesi halinde, emlakçıya ödenecek hizmet bedeli, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden %…… + KDV olarak belirlenmiştir.
Komisyon bedeli, tapu devir tarihinde peşin olarak ödenir.
5. Satıcının Satıştan Vazgeçmesi
Madde 5 – Satıştan Vazgeçme ve Sonuçları
Satıcının, işbu sözleşme süresi içerisinde haklı bir gerekçe olmaksızın satıştan vazgeçmesi veya taşınmazı satıştan çekmesi halinde; emlakçı, Madde 4’te belirtilen komisyon bedelini tazminat olarak talep etme hakkına sahiptir.
Haklı nedenler; hukuki engeller, mücbir sebepler ve emlakçının kusurlu davranışlarını kapsar.
6. Satıcının Taşınmazı Kendisi Satması
Madde 6 – Doğrudan Satış
Satıcının, sözleşme süresi içinde taşınmazı üçüncü kişilere doğrudan satması veya sattırması halinde, emlakçıya %…… + KDV oranında komisyon bedeli ödenir.
7. Cezai Şart (İsteğe Bağlı)
Madde 7 – Cezai Şart
Satıcının, sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle satışın gerçekleşmemesi halinde, emlakçı lehine …… TL cezai şart ödenir.
Taraflar, cezai şartın fahiş olması halinde hâkimin indirim yetkisini kabul eder.
8. Emlakçının Yükümlülükleri
Madde 8 – Emlakçının Sorumlulukları
Emlakçı;
Taşınmazı doğru ve eksiksiz bilgilerle pazarlamayı,
Satıcı onayı olmadan fiyat ve şart değişikliği yapmamayı,
Mesleki özen ve dürüstlük kurallarına uygun hareket etmeyi
kabul ve taahhüt eder.
9. Haklı Fesih
Madde 9 – Haklı Fesih Halleri
Emlakçının bu sözleşme hükümlerine aykırı davranması halinde, satıcı sözleşmeyi tek taraflı ve tazminatsız olarak feshedebilir. Bu durumda komisyon ve cezai şart talep edilemez.
10. Yetkili Mahkeme
Madde 10 – Yetkili Mahkeme ve İcra Daireleri
İşbu sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda ……….. Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.
Profesyonel Uyarı
Bu örnek maddeler genel bilgilendirme amaçlıdır. Her taşınmaz ve satış süreci farklı hukuki riskler barındırdığından, sözleşmenin imzalanmadan önce hukukçu tarafından kontrol edilmesi önerilir.
EMLAK DERGİSİ
