Konut Fiyatlar Düşüşte, Cari Fiyatlarda Artış Yavaşlıyor

Türkiye’de Konut Fiyatlarındaki Reel ve Cari Değişimler

Türkiye konut piyasasında reel ve cari fiyatlardaki değişimler, ekonominin genel gidişatını yansıtan kritik göstergelerden biri haline gelmiştir. Son yıllarda, yüksek enflasyon ve ekonomik dalgalanmaların etkisiyle hem reel fiyatlarda düşüş hem de cari fiyatlardaki artış oranlarında yavaşlama gözlemlenmektedir. Ekim 2024 verileri, reel fiyatların yıllık bazda negatif seyir izlemeye devam ettiğini, cari fiyatlarda ise artış hızının yavaşlamasına rağmen bazı bölgelerde yukarı yönlü bir trendin başladığını göstermektedir. Bu yazıda, reel ve cari fiyatlar arasındaki farklılıklar, üç büyük şehirdeki fiyat dinamikleri ve bu değişimlerin konut piyasasına etkileri ele alınacaktır.

Reel Fiyatlarda Negatif Seyir

Reel konut fiyatları, Ağustos 2022’de yüzde 65,8 gibi yüksek bir yıllık artış oranına ulaşmıştır. Ancak Eylül 2022 itibarıyla hızla düşüşe geçmiş ve bu trend 2023 yılında da devam etmiştir. Şubat 2023’te meydana gelen büyük depremin yarattığı geçici bir yükseliş haricinde, reel fiyat artışı Mart 2023 itibarıyla yeniden azalmaya başlamıştır. 2024 yılına gelindiğinde ise reel fiyatlar mutlak anlamda düşüşe geçmiştir.

Ekim 2024’te, yıllık reel fiyat değişimi oranı yüzde -17,9 ile negatif bir seyir izlemektedir. Ancak bu düşüşün Haziran 2024’ten itibaren hız kestiği görülmektedir. Bu durum, konut talebindeki göreceli iyileşme veya arz-talep dengesindeki değişikliklerle ilişkilendirilebilir.

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksine dayanılarak yapılan analizler, reel fiyatların genel ekonomik şartlar ve enflasyon düzeylerinden nasıl etkilendiğini de göstermektedir. Ancak bu veriler, ilan edilen kira fiyatları üzerinden yapıldığından, doğrudan enflasyon hesaplamaları için yeterli bir kaynak olarak değerlendirilemez. TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi’ne dayanan kira endeksleri ise farklı bir perspektif sunmaktadır.

Cari Fiyatlarda Yavaşlayan Artış

Türkiye genelinde cari konut fiyatları, Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirveye ulaşmıştır. Ancak takip eden aylarda enflasyona rağmen artış hızında bariz bir yavaşlama gözlemlenmiştir. 2024 yılına gelindiğinde, Eylül ayında cari fiyatların yıllık artış oranı yüzde 21,9 olarak kaydedilmiştir. Bu, konut piyasasında hem enflasyon hem de talep dinamikleri nedeniyle daha dengeli bir artış trendine işaret etmektedir.

Üç büyük şehir özelinde değerlendirildiğinde, Ekim 2024’te cari fiyat artışlarının İstanbul, Ankara ve İzmir’de farklı bir trend izlediği görülmektedir. İstanbul’da yıllık artış oranı yüzde 21 seviyesine gerilerken, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 24,7 ve yüzde 26,7 oranlarında yıllık artışlar kaydedilmiştir. Bu şehirlerdeki artış trendinin yeniden yukarı yönlü olması, yerel arz-talep dinamikleri ile ilişkilendirilebilir.

Sonuç ve Beklentiler

Reel fiyatlardaki düşüş trendi, ekonomik istikrarın sağlanması ve konut piyasasının yeniden dengelenmesi açısından umut verici bir gelişme olarak değerlendirilebilir. Ancak cari fiyatların artış oranındaki yavaşlamanın uzun vadede sürdürülebilir olup olmadığı, özellikle makroekonomik koşulların ve faiz politikalarının etkisiyle şekillenecektir.

Büyük şehirlerdeki fiyat dinamikleri ise farklılaşmaya devam etmektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde, yatırımcılar ve alıcılar için arz ve talep dengelerinin dikkatle izlenmesi gerekmektedir. Önümüzdeki dönemde, konut piyasasının hem reel hem de cari fiyatlar açısından nasıl bir yön izleyeceği, ekonomik ve sosyal gelişmelerin etkisiyle belirlenecektir.