Gayrimenkul Piyasasında Fiyatlandırma

Gayrimenkul Sektöründe Fiyatlama Krizi ve Çözüm Önerileri

Gayrimenkul sektörünün önde gelen isimlerinden Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak, sektörde yaşanan fiyatlama hatalarına dikkat çekti. Gayrimenkul şirketlerinin sistemsiz ve stratejiden yoksun fiyat belirleme politikalarının hem sektöre hem de tüketiciye zarar verdiğini belirten Bucak, doğru zamanda, doğru lokasyonda, maliyet ve satış fiyatını kontrol edebilen projelerin önemine vurgu yaptı.

Bucak, fiyatların rastgele belirlenmesi nedeniyle sektörde ciddi sıkıntılar yaşandığını dile getirerek, “Amerika’da Zillow gibi sistemler, bir gayrimenkulün fiyatı konusunda yönlendirme yapıyor. Ancak bizde fiyatlar tamamen kişisel kararlarla belirleniyor. Bir kişi fiyatları yüzde 30 artırırken, diğeri yüzde 40 artırıyor ve piyasa gerçeklerinden uzak, suni fiyat artışları yaşanıyor. Bu durum ikinci el piyasada da yankı buluyor ve tüketicinin karşısına şişirilmiş fiyatlar çıkıyor.” dedi.

Doğru Fiyatlamai le Krizden Kaçınmak Mümkün

Bucak, yönetimini üstlendikleri Yedi Mavi projesinde bilimsel değerlendirmelerle fiyatlama yaparak başarılı bir satış stratejisi izlediklerini belirtti. “Biz fiyatları piyasanın gerçeklerine göre belirledik, değerleme yaptırdık ve sonucunda ‘hızlı satış’ başarısı yakaladık. Doğru fiyatlandırma yapıldığında satışta kriz yaşanmıyor. Kira çarpanıyla fiyatlar arasında doğru ilişki kurulan projelerde fiyat belirsizliği çok fazla sorun yaratmıyor. Yedi Mavi’de de bunu net şekilde gördük.” ifadelerini kullandı.

Değerleme Raporu Zorunlu Olmalı

Gayrimenkul sektöründe rayiç bedel üzerinden işlem yapma alışkanlığının artık kurumsal firmalar dışındaki tüm kesimlerde yaygın olduğunu belirten Bucak, tapu işlemlerinde şeffaflık sağlanması adına değerleme raporunun zorunlu hale getirilmesi gerektiğini söyledi. “Bugün tapuda işlem yapanların büyük çoğunluğu gerçek değer üzerinden işlem yapmıyor. Ev 30 milyon lira ama tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar liralık bir arsa, 20 milyon üzerinden işlem görüyor. Bu durum hem devlete ciddi vergi kaybı yaşatıyor hem de sektörde sağlıksız fiyat oluşumlarına sebep oluyor.

Eğer tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu hale gelirse ve tapu harcı oranı düşürülerek gerçek değer üzerinden işlem yapılması sağlanırsa, devletin gelirleri artar, sektör şeffaflaşır ve piyasa daha sağlıklı bir yapıya kavuşur.” şeklinde konuştu.

Ayrıca, yapay zekâ destekli bir sistemle tapu işlemlerinin şeffaf hale getirilmesi gerektiğini belirten Bucak, “Bu sistem kurulduğunda tüketici, il, ilçe ve mahalle bazında yapılan işlemleri borsa gibi takip edebilir ve hatalı fiyatlara karşı korunabilir. Bugün bu sistemin bulunduğu ülkelerden 2.5 milyar dolar döviz çıkışı oldu. Türkiye’de de böyle bir sistemin eksikliği, yatırımcıları tedirgin ediyor ve piyasayı durağanlaştırıyor.” dedi.

Konut Alımı İçin Fırsat Dönemi

Son dönemde konut fiyatlarıyla ilgili değerlendirmelerde bulunan Bucak, şu an piyasada bir hareketlenme olduğunu ve alıcılar için avantajlı bir dönem yaşandığını ifade etti. “Geçtiğimiz temmuz ayından itibaren konut satışlarında artış yaşanıyor. Faiz oranlarının düşmesi beklentisiyle birçok kişi konut alımına yöneliyor. Şu an ikinci el konut piyasasında fiyatlar bir süre daha düşebilir. Ancak ticari zorluklar nedeniyle satılık arzın artması, alıcılar için pazarlık payını genişletiyor. Yüzde 20’ye varan pazarlık imkânları doğuyor. Ancak bu fırsatlar uzun sürmez. Arz azaldıkça fiyatlar tekrar yükselişe geçecek. Bu nedenle konut almayı düşünenler için şu an fırsat dönemi.” dedi.

Yeni konut piyasasında ise fiyatların geri gelmediğini ancak zamların ertelendiğini belirten Bucak, yılın ikinci yarısında fiyat artışlarının kaçınılmaz olduğunu söyledi. “Özellikle doğru lokasyonda ve doğru fiyatlandırılmış konutlar, yatırım yapmak isteyenler için büyük fırsat sunuyor.” diye ekledi.

Lüks Konut Piyasasında Talep Devam Ediyor

Lüks konut segmentine olan talebin azalmadığını belirten Bucak, “Özellikle ticaret yapan ve faiz hassasiyeti olan yatırımcılar, lüks konut alımına devam ediyor. 20-25 milyon lira ve üzeri fiyatlarla satılan konutlarda satış sorunu yaşanmıyor. Alıcılar hem oturum hem de yatırım için bu konutları tercih ediyor.” dedi.

İstanbul Zeytinburnu’nda Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ait Yedi Mavi projesine olan ilgiyi örnek gösteren Bucak, “Mayıs 2024’te başladığımız satış sürecinde şeffaf bir duruş sergileyerek gerçekçi fiyatlandırma yaptık. Yatırımcının ihtiyaçlarını göz önünde bulundurduk. Bu doğrultuda birinci el satışların durgun olduğu bir dönemde, satışa sunduğumuz 356 dairenin yüzde 50’sini kısa sürede satmayı başardık.” ifadelerini kullandı.

Sonuç

Hakan Bucak’ın değerlendirmeleri, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün daha şeffaf, sürdürülebilir ve dengeli bir yapıya kavuşması için atılması gereken adımları ortaya koyuyor. Değerleme raporlarının zorunlu hale gelmesi, tapu harcı oranlarının düşürülerek gerçek değer üzerinden işlem yapılması ve dijital sistemlerle fiyatların kontrol altına alınması, sektörün geleceği açısından büyük önem taşıyor. Konut fiyatlarındaki hareketliliğin devam ettiği bu dönemde, yatırım yapmayı planlayan alıcılar için doğru zamanlama kritik bir faktör olarak öne çıkıyor.