Kırsal bölgelerdeki taşınmaz mülkiyetine ilişkin en büyük sorunlardan biri, köy tapularının hukuki geçerliliği ve kadastro çalışmalarındaki eksikliklerdir. Köylerde yaşayan birçok vatandaş, yıllardır kullandığı arazilerin kendisine ait olduğunu düşünse de, bu taşınmazların çoğu resmi tapuya sahip değildir veya kayıt dışı kullanımla sınırları belirlenmiştir. Özellikle kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespit hataları, hisseli tapular, zilliyetliğe dayalı mülkiyet iddiaları ve 2B araziler üzerindeki talepler, kırsal mülkiyeti oldukça karmaşık hale getirmektedir.
Bir kadastro ve gayrimenkul hukuku uzmanı olarak bu yazıda, köy tapularında en sık karşılaşılan hukuki ve teknik sorunları ele alacak; hak kayıplarını önlemek için hangi yasal yolların izlenmesi gerektiğini detaylarıyla açıklayacağım. Mirasla geçen ancak paylaşılmamış taşınmazlardan, tapusuz kullanım alanlarına, ortaklıkların giderilmesinden kadastroya itiraz sürecine kadar pek çok başlığı inceleyerek, köy tapularında haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi adım adım aktaracağım.
Köylerde halk arasında “köy tapusu” olarak adlandırılan belgelerin çoğu, resmi tapu siciline kayıtlı olmayan, geçmişe dayalı kullanım veya muhtarlık kayıtlarıyla oluşturulmuş belgelerdir. Bu belgeler:
Resmi tapu niteliği taşımaz.
Mülkiyet hakkı sağlamaz, sadece zilliyetliğe (fiili kullanım) delil teşkil edebilir.
Kadastro işlemleri sırasında bu belgelerin tek başına geçerliliği yoktur, ancak kadastro komisyonu nezdinde destekleyici unsur olarak değerlendirilir.
Dolayısıyla, sadece köy tapusuna dayanarak satış yapmak, inşaat izni almak veya miras paylaşımı gerçekleştirmek hukuki açıdan büyük risk taşır.
Kadastro, taşınmazların sınırlarını ve maliklerini tespit ederek tapuya bağlayan teknik ve hukuki bir süreçtir. Köylerde kadastro çalışmaları sırasında şu sorunlar sıklıkla yaşanır:
Uzun yıllardır kullanılan bir arazi, başka bir kişi adına tescil edilebilir.
Ortak kullanılan mera, harman yeri veya su yolu gibi alanlar bireysel mülkiyete dönüştürülebilir.
Hatalı sınır çizimleri nedeniyle fiili kullanım alanları ile tapu kayıtları uyuşmayabilir.
Bu durumda vatandaşların mutlaka şu haklarını kullanması gerekir:
Kadastro ilanı yapıldıktan sonra 30 gün içinde ilgili kadastro mahkemesine itiraz edilmelidir.
Bu sürede dava açılmazsa tescil kesinleşir ve sonradan hak iddia etmek çok zorlaşır.
Kadastro sürecinde yapılacak itirazlarda, zilliyetlik süresi, kullanım şekli, komşu beyanları ve varsa geçmiş dönem belgeleri (muhtarlık kayıtları, vergi makbuzları, tapu senedi örnekleri vb.) büyük önem taşır.
Köylerde miras yoluyla intikal eden taşınmazlar genellikle bölünmeden ve resmi işlem yapılmadan kullanılmaya devam edilir. Bu da zamanla şu sorunlara yol açar:
Hisseli tapular oluşur ve hissedarlar arası sınırlar fiilen belirsiz hale gelir.
Bir hissedar diğerinin izni olmadan taşınmazı satamaz, kiralayamaz ya da yapı ruhsatı alamaz.
Aile içi anlaşmazlıklar miras paylaşımı sürecinde derinleşir.
Hukuki çözüm yolları:
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılarak taşınmazın ya fiilen bölünmesi (taksim) ya da satış yoluyla paylaştırılması sağlanabilir.
Hissedarlar aralarında noterde paylaşıma ilişkin sözleşme yapabilir; bu durum kadastroya sunulursa sınırların netleşmesi sağlanabilir.
Köylerde yıllardır kullanılan ama tapusu olmayan birçok taşınmaz için kişiler, “zilliyetlik” esasına dayanarak hak talep edebilir. Ancak bu durum her zaman mülkiyet hakkı kazandırmaz.
Zilliyetlikten doğan kazanım için şartlar:
Taşınmazın özel mülkiyete konu olması gerekir (örneğin Hazine’ye ait değilse).
Malik sıfatıyla en az 20 yıl aralıksız, çekişmesiz ve başkasının mülkiyet iddiasını reddederek kullanılması gerekir.
Kullanım kamu arazisinde ise, mülkiyet değil en fazla sınırlı irtifak hakkı söz konusu olabilir.
Nasıl korunur?
Zilliyetliğinizi belgelemek için:
Komşuların tanıklığı,
Mahalle/köy ihtiyar heyeti kararları,
Elektrik, su abonelikleri,
Tarım destek başvuruları gibi belgeler kullanılır.
Köylerdeki önemli sorunlardan biri de 2B kapsamındaki orman vasfını yitirmiş alanların kullanımıdır. Bu arazilerde hak iddiası için:
2B kapsamında olduğu resmi olarak ilan edilmiş olmalı,
2011 yılı öncesi kullanımın ispatı gerekir,
Başvuru ve ödeme işlemleri zamanında yapılmalıdır.
Aksi takdirde tapu hakkı kaybedilir ve taşınmaz başkasına satılabilir.
Ayrıca, köy yerleşim alanlarında imar planı olmayan yerlerde yapı ruhsatı alınması zordur. Yapı Kayıt Belgesi alınmış olsa bile bu belge yapı malikine mülkiyet hakkı kazandırmaz; sadece geçici kullanım hakkı sağlar.
Kadastro ve köy tapularıyla ilgili mağduriyet yaşamamak için:
Tapu kayıtlarınızı e-Devlet üzerinden düzenli olarak kontrol edin.
Kadastro ilanlarını takip edin, size ait olduğunu düşündüğünüz taşınmaz için süresinde itiraz edin.
Hisseli taşınmazlarda yazılı paylaşım yapın, gerekirse sulh yoluna gidin.
Tapusuz yerlerde mutlaka belgelerinizi toplayarak fiili kullanımınızı resmileştirmeye çalışın.
Profesyonel destek almaktan çekinmeyin; kadastro ve tapu davalarında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak hak kaybını önler.
Köy tapuları ve kadastro süreçlerinde yaşanan uyuşmazlıklar, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen önemli hukuki sonuçlara yol açmaktadır. Aşağıda bazı dikkat çekici kararlar yer almaktadır:
❖ Zilliyetlikten Doğan Tapu Tescili – Yargıtay 1. HD, 2021/6434 E., 2021/7058 K.
Bu kararda Yargıtay, bir taşınmazın fiilen 20 yıldan fazla süre malik sıfatıyla kullanıldığının tanık beyanları ve belgelerle ispatlanması halinde, tapu tesciline hükmedilebileceğine karar vermiştir. Ancak taşınmazın Hazine’ye ait olması durumunda bu mümkün değildir.
Uzman Yorumu: Zilliyetlik, kamu taşınmazlarında hak kazandırmaz. Ancak şahıslara ait ama kaydı eksik taşınmazlarda ciddi bir dayanak olabilir.
❖ Kadastro Tespitine Süresinde İtiraz – Yargıtay 8. HD, 2020/8592 E., 2020/9723 K.
Kadastro tespit ilanına zamanında itiraz edilmeyen bir taşınmazla ilgili sonradan dava açan davacının, süreyi kaçırdığı için tescilin kesinleştiği ve artık hukuki olarak geri dönüş olmadığını vurgulayan karardır.
Uzman Yorumu: Kadastro ilanlarını takip etmek ve itiraz süresini kaçırmamak, telafisi güç zararların önüne geçer.
❖ Hisseli Tapu ve Fiili Kullanım – Yargıtay 14. HD, 2019/5831 E., 2019/7671 K.
Taraflar arası yazılı paylaşım olmasa da, uzun yıllardır taşınmazı bölüşerek kullanmaları fiili taksim olarak kabul edilmiş, bu durumda ortaklığın giderilmesine değil, kullanım şekline göre hüküm kurulmasına karar verilmiştir.
Uzman Yorumu: Hisseli taşınmazlarda yazılı anlaşma kadar, fiili kullanım da mahkeme nezdinde önem taşır.
1. Köy tapusu elimde var ama resmi tapuda adım yok. Bu belgeyle hak iddia edebilir miyim?
Eğer resmi kadastro yapılmışsa, köy tapusu tek başına mülkiyet hakkı sağlamaz. Ancak geçmişe dönük zilliyetliğinizi ispatlamak için destekleyici belge olarak değerlendirilebilir.
2. Miras kalan köy tarlasının tapusu hala babamın üzerinde, ne yapmalıyım?
Öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkarılmalı, ardından tapu müdürlüğüne başvurarak intikal işlemleri yapılmalıdır. Tüm mirasçıların onayı olmadan taşınmaz üzerinde işlem yapılamaz.
3. Tapusuz arazide yıllardır ekip biçiyorum, tapu alabilir miyim?
Eğer taşınmaz Hazine’ye veya kamuya ait değilse, 20 yıl ve üzeri malik gibi kullanım varsa, mahkeme yoluyla tapu tescili talep edilebilir. Ancak bu süreçte güçlü deliller sunmanız gerekir.
4. Kadastro tespitine itiraz etmek istiyorum ama süresi geçti. Ne yapabilirim?
Kadastro tespit ilanından itibaren 30 gün içinde itiraz edilmediyse, tescil kesinleşmiş olur. Bu durumda yeni dava açmak ancak “hukuka aykırılık ve hile” gibi özel şartların varlığı halinde mümkündür.
5. Hissedarlarla anlaşamıyoruz, tapuyu ayırmak mümkün mü?
Evet. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak taşınmazın fiilen bölünmesi ya da satışa çıkarılması mümkündür. Sulh yoluyla da yazılı paylaşım yapılabilir.
6. Tapulu tarla üzerine ev yaptım ama yapı ruhsatım yok. Ne olur?
İlgili belediyeye başvurarak yapı kayıt belgesi alabilirsiniz (belirli şartlar altında). Ancak imar planı olmayan alanlarda kalıcı çözüm için ruhsatlı yapı sürecine girmeniz gerekir.
Köy tapuları ve kadastro süreçleri, kırsal alanlarda yaşayan vatandaşlar için en karmaşık hukuki başlıklardan biridir. Birçok kişi yıllar süren kullanımına güvenerek hak sahibi olduğunu düşünmekte ancak resmi belgeler ve mevzuat bu durumu desteklememektedir. Tapusuz alanlar, hisseli taşınmazlar, zilliyetlik, kadastro itiraz süreci gibi başlıklar, hak kaybına açık alanlardır.
Bu nedenle:
✅ Kadastro süreçlerini yakından takip edin.
✅ Tapusuz kullanımda belge ve tanık toplayın.
✅ Hisseli tapularda sulh anlaşmaları yapın.
✅ Gerekirse gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alın.
Unutmayın: Taşınmaz hakkı zamanla güçlenmez, yalnızca doğru belgelerle ve zamanında koruma altına alınabilir.
EMLAK DERGİSİ
