Gayrimenkul sektöründe alım, satım ve kiralama işlemleri artık sadece mülkle değil, hizmetle de şekilleniyor. Bu hizmetin en tartışmalı boyutu ise hiç şüphesiz emlakçı komisyonları. 2025 yılı itibarıyla komisyon oranlarında yasal çerçeve net olsa da uygulamadaki farklılıklar, hizmet kalitesindeki değişkenlik ve vatandaşların yaşadığı mağduriyetler hâlâ ciddi bir sorun alanı. Peki, bir emlakçı gerçekten %4’lük komisyonu hak ediyor mu? Ya da bir aylık kira bedeli kadar ödeme yapmak adil mi?
Bu yazıda, sadece yasaların çizdiği sınırları değil, yıllardır sektörü takip eden bir uzman olarak kişisel gözlemlerimi, yaşanan tipik sorunları ve olması gereken ideal yapıyı da ele alacağım. Çünkü konu sadece “ne kadar ödenir?” sorusuyla sınırlı değil. Asıl mesele şu: Emlakçıya ödediğimiz ücret, karşılığını gerçekten buluyor mu?
Ancak uygulamaya baktığımızda, bu oranın sabit olmasına rağmen hizmet kalitesinde büyük farklılıklar olduğunu görüyoruz. Bazı emlakçılar; ekspertiz raporu, tapu işlemleri, kredi süreci ve sözleşme takibi gibi baştan sona profesyonel bir hizmet sunarken, bazıları yalnızca “kapı açmak” dışında neredeyse hiçbir şey yapmıyor. Bu durumda aynı oranda ücret alınması adil mi? Bence değil.
Emlakçılık, doğru yapıldığında oldukça zor ve çok yönlü bir iştir. İyi bir emlakçı, sadece bir evi göstermekle kalmaz; alıcıyı doğru yönlendirir, alım-satım sürecini şeffaf ve güvenli hale getirir, alıcı ile satıcı arasında bir köprü görevi görür. Böyle bir hizmetin karşılığında komisyon ödenmesi son derece doğaldır. Ancak ne yazık ki, “hak etmeyen ama alan” emlakçı sayısı da az değil.
Özellikle küçük yerleşim yerlerinde ya da rekabetin düşük olduğu bölgelerde, hizmet sunmadan komisyon talep eden aracılar hâlâ var. Bu da mesleğin saygınlığına zarar veriyor.
Benim görüşüm şu: Eğer emlakçı ağırlıklı olarak ev sahibi adına çalışıyorsa, komisyonun tamamının ya da en azından yarısının ev sahibi tarafından karşılanması gerekir. Aksi takdirde kiracılar, taşınma gibi zaten maliyetli bir sürece bir de haksız yere 10-15 bin TL komisyon eklemek zorunda kalıyor. Özellikle öğrenciler ve düşük gelirli kiracılar için bu, ciddi bir yük.
Mevcut sistemde emlakçılar ne kadar az çaba sarf etseler de aynı komisyonu talep edebiliyorlar. Oysa çözüm, komisyonu hizmet kalitesi ve katkı düzeyine göre değişken kılmak olabilir. Örneğin:
Hizmeti şeffaf şekilde puanlayan, tarafların mutabık kaldığı bir puanlama ve değerlendirme sistemiyle bu denge sağlanabilir.
Emlakçılık mesleği, doğru uygulandığında hem alıcıya hem satıcıya ciddi fayda sağlar. Ancak komisyon konusu, hizmetin karşılığını adil biçimde yansıtmalı. 2025’te hâlâ bazı emlak ofislerinde fatura kesilmemesi, sözleşme yapılmaması gibi uygulamaların olması kabul edilemez. Tüketiciler bilinçlenmeli, emlakçılar ise güveni ve şeffaflığı esas almalıdır.
Benim önerim net:
Emlakçı komisyonu sabit değil, hak edene göre değişken olmalı.
Standart oranlar korunabilir, ama içeriği hizmete göre farklılaştırmak; hem mesleğin itibarını artırır, hem müşteri memnuniyetini sağlar.
EMLAK DERGİSİ
