Şehir yaşamının yoğun temposundan uzaklaşmak isteyen pek çok kişi, köylerde arsa veya tarla alarak doğayla iç içe bir yaşam kurmayı hedefliyor. Son yıllarda özellikle Tiny House, hobi bahçesi, doğa evleri gibi projeler bu ilgiyi daha da artırdı. Ancak köy sınırları içinde bulunan arsalar ve tarlalarla ilgili en çok sorulan sorular şunlar:
Köyde tarla alırsam ev yapabilir miyim?
Köy imarı ne demek?
İmar sınırı nedir?
Köy yerleşik alanı ile tarım arazisi arasındaki fark nedir?
Bu yazıda tüm bu sorulara ayrıntılı ve anlaşılır cevaplar bulabilirsiniz.
Her köyün resmi olarak belirlenmiş sınırları vardır. Bu sınırlar, kadastro çalışmaları ve resmi haritalar üzerinden netleştirilir. Köy sınırları içinde yer alan araziler;
Tarla (tarım arazisi)
Bağ, bahçe
Arsa (köy yerleşim alanı içinde) olarak farklı vasıflarda olabilir.
Önemli Nokta: Köy sınırları içinde yer almak, o arazinin imarlı olduğu anlamına gelmez. Örneğin köy sınırlarında bulunan bir tarla, hala tarım arazisi olarak kabul edilebilir.
İmar, bir bölgenin nasıl kullanılacağını belirleyen resmi planlamadır. Şehirlerde her mahalle için imar planı yapılır, ancak köylerde durum biraz farklıdır.
Çoğu köyde ayrıntılı imar planı bulunmaz.
Bunun yerine köy yerleşik alanı sınırları dikkate alınır.
Eğer köy için özel bir imar planı hazırlanmışsa (örneğin turizm bölgesinde veya şehir merkezine yakın köylerde), bu durumda arsaların kullanım şartları çok daha net olur.
İmar sınırı, yerleşim alanının nerede başlayıp nerede bittiğini gösterir.
İmar sınırı içi: Konut veya ticari yapı için izin alınması daha kolaydır.
İmar sınırı dışı: Genellikle tarım arazisi kabul edilir ve yapılaşma çok sınırlıdır.
Örneğin:
Bir köyde imar sınırının içinde kalan arsalar üzerine ev yapılabilirken, sınır dışında kalan tarım arazilerine ev yapmak neredeyse imkânsızdır.
Bu en çok sorulan sorulardan biridir. Cevap, tarlanın yerleşim alanı içinde mi yoksa tarım arazisi dışında mı olduğuna göre değişir:
Köy yerleşik alanı içinde tarla: Küçük yapılar (250 m² altında) için izin alma süreci daha kolaydır. Muhtarlık ve İl Özel İdaresi onayı ile yapı ruhsatı alınabilir.
Köy yerleşik alanı dışında tarla: Tarım arazisi sayıldığından yapılaşma büyük oranda yasaktır. Ancak çiftlik evi, depo veya tarım amaçlı yapı için Tarım İl Müdürlüğü’nden izin alınabilir.
KÖY YERLEŞİMİ İÇİN DE 2 DÖNÜM ARAZİ 2 KATLI EV YAPILIYOR. MÜSTAKİL TAPULU
Köy yerleşik alanı, köyün evlerinin yoğunlaştığı bölgedir. Bu alanlarda:
250 m²’den küçük yapılar için süreç kolaydır.
Köylülerin kendi ihtiyacına yönelik ev, ahır, depo gibi yapılar için muhtarlık izni yeterli olabilir.
Büyük ölçekli yapılar için İl Özel İdaresi’nden ruhsat alınması gerekir.
Köyde arsa veya tarla alıp ev yapmak isteyenlerin şu belgeleri temin etmesi gerekir:
Muhtarlıktan yazı – Köy yerleşik alanında olduğuna dair.
İl Özel İdaresi onayı – Yapının köy planına uygun olduğuna dair.
Tarım İl Müdürlüğü izni – Eğer arazi tarım arazisi ise.
Mimari proje – Ruhsatlı yapı yapılacaksa teknik çizimler.
Arsa veya tarla almadan önce mutlaka şu kontroller yapılmalıdır:
Tapu vasfı: “Arsa” mı, “tarla” mı?
Kadastro durumu: Yola cepheli mi?
İmar sınırına yakınlık:
İleride imara girme ihtimali var mı?
Köy yerleşik alanı içinde mi?
Köy yerleşik alanındaki arsalar, gelecekte imara girme ihtimali nedeniyle ciddi değer kazanabilir. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerin yakın köylerinde fiyatlar son yıllarda hızla artmıştır.
Tarla vasfındaki araziler ise yatırım açısından daha risklidir. İmara girme ihtimali belirsizdir ve yapılaşma yasağı nedeniyle sadece tarım amaçlı kullanılabilir.
KÖY YERLEŞKESİ İÇİN DE 2 KATLI EV YAPABİLECEĞİNİZ ARAZİ YOL ,SU ,ELEKTERİK VAR 390 METREKARE
Doğa ile iç içe yaşam.
Daha uygun fiyatlı arsa imkânı.
Yatırım potansiyeli.
Tiny House, bağ evi, hobi bahçesi gibi yeni yaşam modellerine uygunluk.
Altyapı sorunları (elektrik, su, internet).
Resmi izin süreçlerinin uzunluğu.
Tarım arazilerinde kısıtlamalar.
Şehir merkezine uzaklık.
1. Köyde tarlaya konteyner koyabilir miyim?
Evet, ancak bu da “geçici yapı” kabul edilse bile resmi izin gerektirir.
2. Tiny House için ruhsat gerekiyor mu?
Evet. Her yapı türünde olduğu gibi Tiny House için de izin alınmalıdır.
3. İmar sınırında tarla alırsam ev yapabilir miyim?
Sınırın içinde ise ihtimaller yüksektir. Sınır dışında ise çok kısıtlıdır.
4. Köy yerleşik alanı dışındaki tarlaya ruhsatsız ev yapılır mı?
Hayır. Ruhsatsız yapılan yapılar kaçak sayılır ve yıkım riski vardır.
Köy sınırları içinde arsa veya tarla almak cazip bir fırsat gibi görünse de, imar sınırı, tapudaki vasıf, resmi izinler ve tarım kanunları mutlaka dikkate alınmalıdır.
Eğer amacınız köyde ev yapmaksa, yerleşik alan sınırları içinde arsa almanız gerekir. Eğer yatırım yapıyorsanız, imar planı ve gelecekteki gelişmeleri mutlaka araştırmalısınız. Bu süreçte muhtarlık, İl Özel İdaresi, Tarım İl Müdürlüğü ve gerekirse bir mimar/harita mühendisi ile çalışmanız en güvenli yol olacaktır.
