Kasım Ayında Konut Piyasası: Reel Kira ve Satışta Düşüş

Kiralık ve Satılık Konut Reel Fiyatların Güncel Seyri

Türkiye konut piyasasına ilişkin güncel eğilimleri ortaya koyan Sahibindex–BETAM Kasım Raporu, hem kiralık hem de satılık konut segmentlerinde reel fiyat hareketlerinin seyrine dair önemli veriler sunmaktadır. sahibinden.com ile Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan bu çalışma, ilan verileri üzerinden piyasanın nabzını tutarak talep, fiyat ve bölgesel ayrışmaları analiz etmektedir.

Sahibindex–BETAM Kasım Raporu, özellikle enflasyondan arındırılmış (reel) fiyatlardaki değişimlere odaklanmasıyla dikkat çekmektedir. Raporda, ülke genelinde reel kira ve satılık konut fiyatlarının seyrinin yanı sıra, İstanbul, Ankara ve İzmir özelinde ortaya çıkan farklılaşmalar ayrıntılı biçimde ele alınmakta; talep endeksleri üzerinden piyasanın mevcut durumu ve kısa vadeli eğilimleri değerlendirilmektedir.

Konut Piyasasında Reel Gerileme Sürüyor

Sahibindex–BETAM Kasım Raporu’na göre, Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatlarındaki düşüş kasım ayında da devam etmiştir. Reel kira fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 2,1 oranında azalmıştır. Bu durum, reel kiralardaki gerilemenin geçici değil, belirli bir süredir devam eden yapısal bir eğilim haline geldiğini göstermektedir.

• Üç büyükşehir özelinde ise farklı bir tablo ortaya çıkmaktadır. Reel kira fiyatları yıllık bazda;
• İstanbul’da yüzde 3,4,
• Ankara’da yüzde 3,7 oranında artış,
• İzmir’de ise yüzde 4 oranında düşüş kaydetmiştir. Bu veriler, büyükşehirler arasında kira piyasasının enflasyon karşısında farklı tepkiler verdiğini ortaya koymaktadır.

Kasım ayı itibarıyla ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 339 TL, Ankara’da 240,9 TL ve İzmir’de 277,8 TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

Satılık Konutlarda Reel Fiyatlar Negatif Bölgede

Satılık konut piyasasında cari fiyatlar yükselmeye devam etmesine rağmen, enflasyon etkisi dikkate alındığında reel fiyatlardaki düşüş sürmektedir. Rapora göre kasım ayında, ülke genelinde satılık konut reel fiyatları yıllık bazda yüzde 2,3 oranında gerilemiştir.

• Büyükşehirler özelinde incelendiğinde;
• İstanbul’da reel fiyat değişimi yüzde -0,2,
• İzmir’de yüzde -2,
• Ankara’da ise yüzde 4,5 artış

olarak gerçekleşmiştir. Ankara, bu dönemde satılık konutlarda reel artış gösteren tek büyükşehir olarak öne çıkmaktadır.

Kasım ayı ortalama satılık konut metrekare cari fiyatları ise İstanbul’da 57.407 TL, Ankara’da 34.000 TL ve İzmir’de 48.182 TL olarak açıklanmıştır.

Satılık Konut Talebinde Aylık Gerileme

Raporda yer alan talep göstergeleri, kasım ayında satılık konutlara olan ilgide aylık bazda düşüş yaşandığını ortaya koymaktadır. Satılık konut talep endeksi, bir önceki aya kıyasla yüzde 10,7 oranında azalmıştır. Bununla birlikte, endeks geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,6 daha yüksek seviyede ölçülmüştür.

Bu görünüm, kısa vadede talepte zayıflama yaşansa da, yıllık bazda konut talebinin tamamen geri çekilmediğini göstermektedir.

Reel Kiralarda Yıllık Değişim Negatif Seyrini Koruyor

BETAM verilerine göre, reel kira fiyatlarındaki yıllık değişim oranları uzun süredir negatif bölgede yer almaktadır. Kasım ayında da bu eğilim devam etmiş ve ortalama reel kira yıllık değişim oranı yüzde -2,1 olarak kaydedilmiştir.

• Üç büyükşehirdeki yıllık reel kira değişimleri ise;
• İstanbul’da yüzde 3,4 artış,
• Ankara’da yüzde 3,7 artış,
• İzmir’de yüzde -4 düşüş

şeklinde gerçekleşmiştir. Bu durum, özellikle İzmir’de reel kira baskısının daha belirgin olduğunu göstermektedir.

Kiralık Konut Talebinde Mevsimsel Düşüş

Kiralık konut talep göstergesi, kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 10,8 oranında düşüş göstermiştir. Raporda bu düşüşün, ilkbahar ve yaz aylarında artan talebin yıl sonuna doğru azalması şeklindeki mevsimsel etkilerden kaynaklandığı ifade edilmiştir.

Buna karşın, kiralık konut talep endeksi geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 7,9 daha yüksek seviyede ölçülmüştür. Bu veri, kiralık konutlara olan talebin yıllık bazda güçlü seyrini koruduğunu ortaya koymaktadır.

BETAM ve TÜİK Kira Endeksleri Arasındaki Yöntem Farkı

Raporda, BETAM tarafından sahibinden.com ilan verileriyle oluşturulan kira endeksi ile TÜİK’in TÜFE kira endeksi arasındaki hesaplama farklarına da özellikle dikkat çekilmektedir. BETAM kira endeksi, yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen konutların talep edilen kira fiyatlarını esas almaktadır. Ancak bu ilanların kiralama ile sonuçlanıp sonuçlanmadığı ve gerçekleşen kira bedelleri bilinmemektedir.

Bu nedenle, BETAM kira endeksinin doğrudan enflasyon hesaplamalarında kullanılmasının uygun olmadığı vurgulanmaktadır. TÜİK’in kira endeksi ise, aynı konutta yaşamaya devam eden kiracıların maruz kaldığı kira artışlarını yansıtan Hanehalkı Bütçe Anketi verilerine dayanmaktadır. Bu metodolojik fark, iki endeks arasındaki sonuç farklılıklarının temel nedenini oluşturmaktadır.