Konut Fiyatları Nominal Artıyor Reel Kaybı Sürüyor

Konut Değer Raporu: Fiyatlarda Nominal Artış, Reel Değer Kaybı Sürüyor

Türkiye’nin emlak karar platformu Emlakjet, Endeksa’nın veri gücüyle hazırladığı Temmuz 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 41.703 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5.212.875 TL oldu. Son bir yılda nominal fiyatlar %23,3 yükselirken, enflasyondan arındırılmış yıllık değişim -%6,6 seviyesinde gerçekleşti. Temmuz ayında aylık reel fiyat değişimi %0,5 ile sınırlı bir iyileşme gösterdi. Ancak uzmanlar, bu artışın kalıcı bir trend için henüz yeterli olmadığını vurguluyor.

📊 Konut Fiyatlarında Bölgesel Ayrışma Dikkat Çekiyor

Temmuz 2026 Konut Değer Raporu, Türkiye genelinde fiyat hareketlerinin bölgesel farklılıklarını net biçimde ortaya koydu. Konut fiyatlarının en fazla arttığı il %32,4 ile Ordu olurken, bu şehir aynı zamanda yıllık reel artışla pozitif bölgede yer alan tek il olarak dikkat çekti. Haziran ayında tüm illerde reel kayıp yaşanırken, Ordu’nun temmuzda %0,4 reel artış göstermesi piyasada istisnai bir tablo oluşturdu. Ankara ve Kocaeli ise reel değer kaybının en sınırlı olduğu iller arasında yer alarak yatırımcıların ilgisini çeken bölgeler oldu. Beş büyük il içinde en yüksek yıllık artış %28,7 ile Ankara’da gerçekleşirken, İstanbul’da ortalama konut fiyatı bir yılda 1,3 milyon TL yükseldi. Bu durum, büyük şehirlerde fiyatların nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyon baskısı nedeniyle reel değer kaybının sürdüğünü gösteriyor.

🏠 Muğla Zirvede

Türkiye’nin en pahalı ili konut metrekare fiyatında 87.244 TL ile Muğla oldu. Ortalama konut satış fiyatı ise 11 milyon 341 bin TL’ye ulaşarak Türkiye ortalamasının iki katından fazla bir seviyeye çıktı. Muğla’yı İstanbul, Aydın, İzmir ve Çanakkale takip etti. Özellikle sahil kentlerinde fiyatların yüksek seyretmesi, yazlık ve ikinci konut talebinin güçlü kalmaya devam ettiğini ortaya koyuyor. Bu tablo, kıyı bölgelerinin yatırım açısından cazibesini koruduğunu ve yüksek gelir gruplarının bu illerde yoğunlaştığını gösteriyor.

📉 Satış Adetlerinde Gerileme

TÜİK verilerine göre temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %17’lik bir düşüşe işaret ediyor. Satış adetlerindeki gerilemeye rağmen fiyatlarda nominal artışın sürmesi, piyasada talep daralmasına karşın arzın sınırlı kalmasının etkisini ortaya koyuyor. İstanbul 22 bin 594 satışla lider olurken, Ankara 9 bin 640 satışla ikinci sırada yer aldı. İzmir, Antalya ve Bursa ise sırasıyla 6 bin 547, 6 bin 305 ve 3 bin 897 satışla ilk beş şehir arasında yer aldı.

💬 Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt

“Temmuz verileri konut piyasasında talebin farklı segmentlerde farklılaştığını gösteriyor. Toplam satışlar yıllık bazda %17 gerilerken, ipotekli satışların %23,7 artması finansmana erişebilen alıcının yeniden piyasaya girdiğine işaret ediyor. İlk el satışlardaki gerilemenin %8,6 ile sınırlı kalmasına karşılık ikinci el satışların %20,8 düşmesi de bu ayrışmayı net biçimde ortaya koyuyor. Önümüzdeki dönemde konut kredisi kullanımındaki hareketliliğin daha geniş bir alıcı kitlesine yayılması, sektör açısından önemli bir destekleyici unsur olacak.”

Bu veriler, Türkiye konut piyasasında fiyatların nominal olarak yükselmeye devam ettiğini, ancak reel anlamda değer kaybının sürdüğünü; bölgesel farklılıkların ise yatırım kararlarında belirleyici hale geldiğini ortaya koyuyor.