Kentsel Dönüşüm Bürokrasi Konut Üretimini Yavaşlatıyor

Kentsel Dönüşümde Ruhsat Süreçleri Üretimi Yavaşlatıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan uzun ruhsat ve izin süreçleri, yeni konut üretiminin önündeki en önemli engeller arasında yer alıyor. Bir binanın tahliye edilmesinin ardından yıkım ruhsatı, proje onayları ve yapı ruhsatı gibi işlemler aylar sürebiliyor. Tüm süreçler birlikte değerlendirildiğinde, boşaltılan bir yapının yeniden ekonomiye kazandırılması yaklaşık 2,5 yılı bulabiliyor. Sektör temsilcileri, konut arzının hızlanması için bürokratik işlemlerin sadeleştirilmesi, ruhsat süreçlerinin kısaltılması ve kentsel dönüşüme özel finansman desteklerinin artırılması gerektiğini vurguluyor. Bu adımların hem yeni konut üretimini hızlandırması hem de dönüşüm projelerine olan ilgiyi artırması bekleniyor.

Kentsel Dönüşümde Bir Binanın Yeniden Ekonomiye Kazandırılması 2,5 Yılı Buluyor

Türkiye’de konut ihtiyacı devam ederken yeni konut üretiminin önündeki finansman, maliyet ve bürokratik süreçlerden kaynaklanan engeller sektörün hareket alanını daraltıyor. Üreticinin finansmana erişmekte zorlandığı, konut alıcısının kredi olanaklarına sınırlı ölçüde ulaşabildiği ve inşaat maliyetlerinin yüksek seyrettiği mevcut tabloda, konut arzını artıracak bütüncül politikalara ihtiyaç duyuluyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut üretiminin önündeki temel sorunlara ve çözüm önerilerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

Konut Üretiminde Finansman Döngüsü Kırılmalı

Gayrimenkul sektöründe üretici ve alıcı tarafının birbirinden bağımsız değerlendirilemeyeceğini belirten Yazıcı, inşaat maliyetlerindeki kalıcı artış ve finansmana erişim güçlüğünün konut üretimini zorlaştıran başlıca unsurlar olduğunu söyledi. Sermaye kaynaklarının sınırlı, finansman maliyetlerinin yüksek olduğu bir ortamda geliştiricilerin ürettikleri konutları satamadıkları takdirde yeni projelere başlayamadıklarını ifade eden Yazıcı, konut almak isteyenlerin de kredi olanaklarına erişemediklerinde talebin sınırlı kaldığını dile getirdi.

Konut Kredilerinde Daha Esnek Ve Kontrollü Bir Model Gerekli

Konut kredilerinin erişilebilir hale getirilmesinin sektöre hareket kazandırabileceğini ifade eden Yazıcı, kredi olanaklarının kontrolsüz biçimde genişletilmesinin konut fiyatlarını artırabileceğine de dikkat çekti. Bu nedenle finansman modellerinin piyasa dengelerini gözeten, kontrollü ve ihtiyaca yönelik bir çerçevede ele alınması gerektiğini söyledi.

İnşaatın Tamamlanma Riski Güvence Altına Alınmalı

Özellikle inşaatı devam ederken konut satın alan kişilerin karşılaştığı risklere de değinen Yazıcı, projenin tamamlanamaması ihtimalinin alıcı açısından önemli bir belirsizlik yarattığını söyledi. İnşaat sürerken yapılan alımlarda tüketicinin yalnızca gayrimenkule değil, aynı zamanda geliştiricinin projeyi tamamlayabilme riskine de maruz kaldığını belirtti.

Yazıcı, şöyle devam etti: “Piyasada güven ortamının güçlendirilmesi için müteahhitlere yönelik garantörlük mekanizmalarının ve sigorta sistemlerinin etkin biçimde devreye alınması gerekiyor. İnşaatın tamamlanmama riskini en aza indirecek modellerin geliştirilmesi hem alıcıların korunmasına hem de proje aşamasındaki satışların artmasına katkı sağlayacaktır.

Konutun Kullanım Amacı Vergi Politikalarında Ayrıştırılmalı

Konut üretimini destekleyecek politikalar yalnızca kredi olanaklarıyla da sınırlı kalmamalı. Vergisel düzenlemeler de sektörün ihtiyaçlarına göre yeniden ele alınabilir. Oturmak amacıyla konut alanlarla kiraya vermek üzere yatırım yapanlar farklı koşullara sahip, bu iki grubun ihtiyaçlarına uygun vergi modellerinin geliştirilmesi yatırım kararlarını destekleyebilir. Özellikle belirli bir bedelin altında konut satın alarak bunları kiraya veren şirketlerin farklı teşvik mekanizmalarıyla desteklenmesi uygun fiyatlı konut arzını artırabilecek seçenekler arasında bulunuyor. Kurumsal konut yatırımı firmalarının geliştirilmesi yaklaşımı kiralık konut piyasasına da katkı sağlayacaktır.”

Kiralık konut piyasasında dengeli bir yapının kurulması için kiracı ve ev sahiplerinin haklarının birlikte korunması gerektiğini de vurgulayan Yazıcı, kira artışları ve tahliye süreçlerine ilişkin düzenlemelerin öngörülebilir, adil ve uluslararası uygulamalarla uyumlu bir çerçevede ele alınmasının önemine dikkat çekti. Yazıcı, “Konut sahibi olamayan ve kirada yaşamak zorunda kalan kişilerin ihtiyaçlarının karşılanabilmesi için kiralık konut arzının da yeterli olması gerekiyor. Bunun için konut yatırımlarını desteklerken kiracılık ilişkisinde tarafların haklarını koruyan dengeli bir sistem kurulmalı” diye konuştu.

2026’da Konut Üretim Maliyeti Nasıl Düşürülebilir Çalışılmalı

Arsa ve inşaat maliyetlerinin yeni konut üretimini zorlaştıran temel faktörler arasında yer aldığını belirten Yazıcı, 2026 yılında konutun özelliklerine ve zemin yapısına göre değişmekle birlikte inşaat maliyetlerinin metrekare başına yaklaşık 40-45 bin TL seviyesinde seyrettiğini ifade ederek, “Bu maliyetlerin üzerine eklenen vergi yükünün de üretim ekonomisi açısından değerlendirilmesi gerekli. İnşaat malzemelerinde KDV indirimi maliyetleri aşağı çekebilecek seçeneklerden biri olacaktır. Arsa ve inşaat maliyetlerini yalnızca sektörün kendi dinamikleri üzerinden ele almak yeterli olmayacaktır. Konut üretiminin sadece mekansal planlamayla değil ekonomik modellemeyle birlikte değerlendirilmesi gerekli.” dedi.

Büyük Şehirlerdeki Konut Sorunu Yalnızca Yeni Arsa Üretimiyle Çözülemez

İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde artan nüfus yoğunluğunun yeni konut ihtiyacını ve arsa talebini artırdığını ifade eden Yazıcı, kamu kaynaklarıyla yeni arsa arzının desteklenmesinin önemli bir seçenek olduğunu ancak toprağın sınırlı bir kaynak olması nedeniyle bu yaklaşımın tek başına kalıcı çözüm sunamayacağını söyledi. Büyük şehirlerin sınırları içinde sürekli yeni yapılaşma alanları oluşturmanın uzun vadede sürdürülebilir olmadığını belirten Yazıcı, konut sorununa daha geniş bir perspektiften yaklaşılması gerektiğini dile getirdi. Çatı aralarının kullanıma açılmasının da aynı bina maliyetlerinin geliştirilmesi sırasında yaratılan bir alan olacağından önemli bir avantaj sağlayacağına dikkat çekti.

Ekonomik Desantralizasyon Konut Piyasasında Yeni Bir Denge Yaratabilir

Ekonomik desantralizasyonun, ekonomik faaliyetlerin, yatırımların, istihdamın ve karar alma mekanizmalarının yalnızca merkezi bölgelerde yoğunlaşması yerine farklı bölgesel ve yerel merkezlere dağıtılması anlamına geldiğini belirten Yazıcı, bu yaklaşımın konut piyasası açısından önemli fırsatlar barındırdığını söyleyerek, “İstihdam olanaklarının ve yatırımların farklı şehirlere yayılması nüfusun daha dengeli dağılmasını destekleyecektir. Büyük şehirlerdeki aşırı nüfus yoğunluğunun oluşturduğu ekonomik baskılar da bu sayede azaltılabilir.

Kentsel Dönüşümde Ruhsat Süreçleri Üretim Süresini Uzatıyor

Yeni konut üretiminin önündeki bir diğer önemli engel de uzun ruhsat süreçleri. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde bürokratik işlemler hem geliştiriciler hem de mülk sahipleri açısından ek maliyet oluşturuyor. Kentsel dönüşüm kapsamında bir binanın boşaltılması sürecin yalnızca ilk adımı oluyor ve boşaltma sonrasında yıkım ruhsatının alınması üç-dört ay, yıkımın ardından ruhsat ve proje işlemlerinin tamamlanması ise yaklaşık 10-12 ayı bulabiliyor. Bütün aşamalar birlikte değerlendirildiğinde boşaltılan bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılması yaklaşık 2,5 yılı bulabiliyor.

Kentsel Dönüşüm Finansmanında Kalıcı Destek Mekanizmaları Oluşturulmalı

Konut üretiminin önündeki engellerin aşılması için finansman ve ruhsat süreçlerine yönelik düzenlemelerin birlikte ele alınması gerekli ve kentsel dönüşümde faiz destekli finansman modelleri büyük önem taşıyor. Konut üretiminde kalıcı bir ivme yakalanabilmesi için finansmana erişimin kolaylaştırılması, arsa ve inşaat maliyetlerini azaltacak düzenlemelerin hayata geçirilmesi, ruhsat süreçlerinin hızlandırılması ve ekonomik faaliyetlerin ülke geneline dengeli biçimde yayılmasının birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşıyor.” diyerek sözlerini tamamladı.