Türkiye’de hızlanan şehirleşme, deprem riski ve yükselen arsa maliyetleri; özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde erişilebilir konut üretimini her geçen gün daha kritik hale getiriyor. Kentsel dönüşüm ihtiyacının büyümesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe alternatif finansman modelleri gündeme taşınıyor. Neo Portföy Yönetimi A.Ş Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (PGYF) bu süreçte sektöre kurumsal disiplin, şeffaflık ve uzun vadeli sermaye avantajı sunduğunu belirterek, önümüzdeki dönemde erişilebilir ve sürdürülebilir konut üretiminde PGYF’nin kritik rol üstleneceğini vurguladı.
Neo Portföy Yönetimi A.Ş Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin giderek zorlaştığını ve özellikle İstanbul’da arsa maliyetlerindeki yükselişin sektör üzerinde ciddi baskı yarattığını vurguladı. Finansman maliyetlerinin artmasıyla geliştiricilerin hareket alanının daraldığını belirten Şahinkaya, geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade etti. Deprem riski nedeniyle hız kazanan kentsel dönüşüm ihtiyacının artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini söyleyen Şahinkaya, uluslararası raporların da İstanbul’da milyonlarca insanı ilgilendiren büyük bir dönüşüm ihtiyacına dikkat çektiğini aktardı.
Şahinkaya, Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümünün dönüşüm projelerinden oluştuğunu belirterek, riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün temel dinamiklerinden biri olacağını söyledi. Bu süreçte Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (PGYF) daha fazla önem kazanacağını vurgulayan Şahinkaya, PGYF modellerinin özellikle uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde avantaj sunduğunu ifade etti.
PGYF’lerin yalnızca finansman sağlayan yapılar olmadığını belirten Şahinkaya, bu modelin sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi. Farklı yatırımcıların tek bir yapı altında buluşabilmesinin ölçek ekonomisi yarattığını, banka kredileri ve özkaynakla yürütülen projelerin giderek zorlaştığı bir dönemde alternatif sermaye modellerinin öneminin arttığını dile getirdi.
Şahinkaya, kentsel dönüşüm süreçlerinde gayrimenkul yatırım fonlarının dünya genelinde yoğun şekilde kullanıldığını belirterek, Milano merkezli COIMA’nın geliştirdiği “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini aktardı. İngiltere’de Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde de özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin etkili olduğunu söyledi.
Merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasıyla yeni konut üretiminin dönüşüm projelerine bağımlı hale geldiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını ifade etti. Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir ve deprem güvenliği yüksek projelerin öne çıkacağını, PGYF’nin bu noktada kritik rol üstleneceğini söyledi.
Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu belirten Şahinkaya, kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşacağını öngördüklerini ifade etti. Kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi değil; şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu vurgulayan Şahinkaya, Türkiye’nin yeni şehirleşme döneminde PGYF’nin sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.
