Mayıs 2026 Konut Raporu Nominal Yükseliş Reel Düşüş

Mayıs 2026 Konut Raporu Nominal Artış Devam Ediyor, Reel Fiyatlar Geriliyor

Türkiye’nin önde gelen emlak karar platformu Emlakjet, Endeksa’nın veri gücüyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporunu kamuoyuna sundu. Raporda, konut piyasasında TL bazında fiyatların yükselmeye devam ettiği, ancak enflasyondan arındırılmış reel fiyatların gerilediği dikkat çekici bir tablo ortaya çıktı.

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5.020.264 TL olarak hesaplandı. Son bir yılda nominal fiyatlar %23,8 artış gösterirken, reel fiyat değişimi -%6,5 seviyesinde gerçekleşti. Bu durum, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmesine rağmen, satın alma gücü karşısında değer kaybettiğini ortaya koydu.

TÜİK verilerine göre Mayıs ayında konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %31,2 azalarak 93.333 adet oldu. İlk el konut satışları %27,9 düşüşle 30.196 adet, ikinci el satışlar ise %32,7 düşüşle 63.137 adet seviyesinde gerçekleşti. İpotekli satışlarda ise %2,8’lik sınırlı bir gerileme yaşandı.

Bu tablo, konut piyasasında nominal artışın sürdüğünü ancak reel fiyatların gerilediğini, satış adetlerinde ise baz etkisi ve dönemsel tatil sürecinin önemli rol oynadığını gösteriyor.

Nominal Artış Sürüyor, Reel Fiyatlar Geriliyor

Endeksa verilerine göre Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde Denizli %32,4 ile yıllık nominal metrekare fiyat artışında ilk sırada yer aldı. Onu Ankara (%30,7), Elazığ (%29,1), Kocaeli (%28,8) ve Antalya (%28,8) izledi. Ancak reel değişim tarafında tablo farklı: Denizli’de yıllık reel değişim -%0,05 ile yatay seyrederken, Ankara’da -%1,4, Elazığ’da -%2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık -%2,8’lik gerileme görüldü. Türkiye genelinde reel değişim -%6,5 seviyesinde kaldı.

Yatırımcılar İçin Geri Dönüş Süresi

Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman süresi Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki dengeyi ortaya koyuyor.

En uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü.

Elazığ’da 18 yıl, Antalya ve Aydın’da 17 yıl olarak hesaplandı.

İstanbul’da amortisman süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl oldu.

Sahil kentlerinde geri dönüş sürelerinin daha uzun olması, yüksek fiyatların kira getirisine kıyasla daha baskın olduğunu gösteriyor. Bu durum yatırımcıların yalnızca fiyat artışına değil, kira getirisi ve amortisman süresine de dikkat etmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Beş Büyük İlde Fiyatlar

Türkiye’nin en büyük beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’da nominal fiyat artışı sürerken reel fiyatlar geriledi.

Ankara %30,7 ile en yüksek nominal artışı gösterdi.

Antalya %28,8, İstanbul %27,6, Bursa %23,0, İzmir %20,5 artış kaydetti.

Reel değişim ise Ankara’da -%1,4, Antalya’da -%2,8, İstanbul’da -%3,7, Bursa’da -%7,1, İzmir’de -%9,1 oldu.

Metrekare fiyatları:

İstanbul: 63.184 TL

Antalya: 54.541 TL

İzmir: 51.917 TL

Ankara: 37.611 TL

Bursa: 35.183 TL

Ortalama konut satış fiyatlarında İstanbul 6.950.240 TL ile zirvede yer aldı.

Metrekare Fiyatında Zirve Muğla’da

Türkiye genelinde metrekare bazında en yüksek fiyat 83.029 TL ile Muğla’da kaydedildi. Ortalama konut satış fiyatında da Muğla 10.710.741 TL ile ilk sırada yer aldı. Bu tablo, özellikle sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde olduğunu gösteriyor.

CEO Görkem Öğüt’ün Değerlendirmesi

Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Mayıs verilerini değerlendirirken dönemsel etkilerin önemine dikkat çekti:

Uzun tatil döneminin işlem hacmini sınırladığını, bu nedenle verilerin kalıcı bir yavaşlama olarak okunmaması gerektiğini belirtti.

Nominal artışın sürdüğünü, ancak reel fiyatların gerilediğini vurguladı.

İpotekli satışların düşük seviyelerde kalmasının finansman koşullarının önemini ortaya koyduğunu söyledi.

Krediye erişimin kolaylaşmasıyla birlikte reel fiyatlarda yeniden yukarı yönlü hareket alanı oluşabileceğini ifade etti.

Öğüt ayrıca, konut alım-satım kararlarında veriye dayalı hareket etmenin önemine dikkat çekerek, kullanıcıların yalnızca ilan fiyatlarına değil; nominal değişim, reel değişim, amortisman süresi ve bölgesel dinamikleri birlikte değerlendirmesi gerektiğini vurguladı.

Satışlarda Düşüş, Talepte Dönemsel Etkiler

Mayıs 2026 verileri, Türkiye genelinde konut satışlarının %31,2 oranında azaldığını ortaya koydu. İlk el satışlarda %27,9, ikinci el satışlarda ise %32,7 düşüş yaşandı. İpotekli satışlar ise yalnızca %2,8 geriledi. Bu tablo, satış adetlerindeki düşüşün daha çok baz etkisi ve tatil döneminin yarattığı geçici yavaşlamadan kaynaklandığını gösteriyor.

Bölgesel Fiyat Dinamikleri

Muğla: Metrekare fiyatı 83.029 TL ile Türkiye’nin zirvesinde. Ortalama konut fiyatı 10.710.741 TL.

İstanbul: Metrekare fiyatı 63.184 TL, ortalama konut fiyatı 6.950.240 TL.

Antalya: Metrekare fiyatı 54.541 TL, ortalama konut fiyatı 5.999.510 TL.

İzmir: Metrekare fiyatı 51.917 TL, ortalama konut fiyatı 6.281.957 TL.

Çanakkale: Metrekare fiyatı 52.041 TL, ortalama konut fiyatı 6.140.838 TL.

Bu veriler, özellikle sahil kentlerinde fiyatların Türkiye ortalamasının çok üzerinde seyrettiğini ve yatırımcıların bu bölgelerde kira getirisi ile amortisman sürelerini daha dikkatli değerlendirmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Yatırımcılar İçin Çıkarımlar

Nominal fiyat artışı devam ediyor, ancak reel fiyatlar geriliyor.

Amortisman süreleri sahil kentlerinde daha uzun, büyük şehirlerde ise daha dengeli.

Finansman koşulları konut talebinde belirleyici rol oynuyor.

CEO Görkem Öğüt’ten Mesaj

Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, verilerin dönemsel etkilerle birlikte okunması gerektiğini vurguladı. Uzun tatil döneminin işlem hacmini sınırladığını, bu nedenle Mayıs verilerinin kalıcı bir yavaşlama olarak değerlendirilmemesi gerektiğini belirtti. Ayrıca, krediye erişimin kolaylaşmasıyla birlikte reel fiyatlarda yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini ifade etti.