OSB ‘lerde 2024’te Yeni Denge: Arsa ve Kira Artışları Yavaşladı

OSB ‘lerde Yeni Denge Dönemi Başladı

Türkiye’nin sanayi üretimi, lojistik ve istihdam dinamiklerinin merkezinde yer alan organize sanayi bölgeleri (OSB’ler), 2024 yılında yeni bir denge sürecine girdi. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 18 ilde 31 OSB’yi kapsayan kapsamlı araştırmasına göre, son yıllarda hızla yükselen arsa ve kira değerlerinde artış ivmesi yavaşladı. Enflasyonun altında gerçekleşen değer artışları ve geri dönüş sürelerindeki kısalma, OSB piyasasında dengelenmiş bir büyüme döneminin başladığını ortaya koydu.

Arsa ve Kira Değerlerinde Doygunluk Gözlemlendi

2024 yılı verilerine dayanan araştırmaya göre, sanayi yapılarına yönelik talep sürerken, arsa ve kira değerlerinde önceki yıllarda görülen hızlı artış, yerini bir denge sürecine bıraktı. 2020-2023 arasında hızlı yükselen satış ve kira bedelleri, 2024 itibarıyla enflasyonun altında artış gösterdi. Özellikle Marmara Bölgesi’nde, kira artışlarının enflasyon oranının altında kaldığı, Sakarya gibi illerde ise önceki yıllara göre daha düşük artışlar kaydedildi.

Anadolu kentlerinde de benzer bir ivme kaybı gözlemlendi. Fabrika kiraları, önceki yıllara kıyasla daha sınırlı artarken, genel fiyat hareketlerinde de dengelenmiş bir seyir hakim oldu.

Geri Dönüş Sürelerinde Kısalma

Araştırmada, OSB’lerde ortalama geri dönüş süresinin 2023’teki 17,5 yıldan 2024’te 17,0 yıla gerilediği tespit edildi. İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi büyük şehirlerde kira değerlerindeki artışın satış fiyatlarına oranla daha yüksek olması, geri dönüş sürelerinin kısalmasına neden oldu. Öte yandan Tekirdağ ve Samsun gibi bazı illerde geri dönüş sürelerinde artış yaşandığı kaydedildi.

Arsa Değer Artışları %43 Seviyesinde

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, OSB’lerde yıllık ortalama arsa değer artışı %43 olarak belirlendi. İstanbul, Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Kayseri, Gaziantep, Adana ve Ankara gibi illerde talebin güçlü olması nedeniyle arsa fiyatlarının enflasyonun üzerinde arttığı vurgulandı. Özellikle Samsun’da %64, Ankara’da ise %58 oranında artış yaşandı. Manisa, Eskişehir, Antalya ve İzmir gibi daha önce değer artışı yüksek olan illerde ise fiyatlar doygunluk seviyesine ulaştı.

Doluluk Oranları %92’ye Ulaştı

OSB’lerde doluluk oranları ülke genelinde %92 seviyesine ulaşırken, İstanbul, Bursa, Ankara, İzmir ve Gaziantep gibi büyük sanayi şehirlerinde bu oran %100’e çıktı. Marmara Bölgesi’nde doluluk oranlarının korunması, bölgedeki sanayi altyapısının güçlü yapısını ve yatırım iştahını ortaya koydu. Tekirdağ ise doluluk oranını en fazla artıran iller arasında yer aldı.

Yeni gelişme sahalarında veya yeni kurulan OSB’lerde nispeten daha düşük doluluk oranları görülse de, bu durum doğrudan talep eksikliği olarak değerlendirilmedi.

“Yeni Bir Denge Süreci Başladı”

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2020-2023 arasında çok hızlı bir yükseliş gösteren kira ve arsa fiyatlarında, 2024 yılı itibarıyla bir denge sürecine girildiğini gözlemliyoruz. Enflasyonun altında seyreden artış oranları ve kısalan geri dönüş süreleri, piyasada yeni bir denge dönemine işaret ediyor” açıklamasında bulundu.

Maya ayrıca, OSB’lerin sadece sanayi üretiminin değil, lojistik, istihdam ve kentleşme politikalarının da temel bileşeni olduğunu vurgulayarak, bu bölgelerdeki fiyat hareketlerinin hem yatırımcılar hem de kamu politikaları açısından yakından takip edilmesi gerektiğinin altını çizdi.

Depolama Alanlarına Yüksek Talep Sürüyor

Çalışmada ayrıca, e-ticaret faaliyetlerinin etkisiyle depolama alanlarına yönelik talebin yüksek seyretmeye devam ettiği belirtildi. Bu gelişmenin, özellikle yeni sanayi sahalarının planlanması ve mevcut OSB’lerdeki lojistik alan ihtiyacının artması açısından önemli bir gösterge olduğu ifade edildi.