İstanbul’da hızla yükselen site aidatları, konut maliyetlerinde yeni bir kriz başlığı haline gelirken, Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yeni düzenleme ile aidat belirleme süreçlerinde dengeler değişiyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni dönemin hem site yönetimlerini hem de kat maliklerini yakından ilgilendirdiğini vurguladı.
İstanbul’un merkezi ve yüksek standartlı konut projelerinde aidatlar, son yıllarda hızla yükselerek konut maliyetlerinin en kritik kalemlerinden biri haline geldi. Beşiktaş, Şişli, Sarıyer, Üsküdar, Beykoz ve Kadıköy gibi ilçelerde aidatların 15 bin TL’den başlayıp 70 bin TL’ye kadar çıkması, özellikle büyük ve lüks sitelerde yaşayanlar için ciddi bir bütçe baskısı yaratıyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu tabloyu şu sözlerle değerlendirdi:
“Bugün birçok site sakini için aidat ödemesi, neredeyse ikinci bir kira yükü anlamına geliyor. Bu durum hem malikleri hem de kiracıları doğrudan etkileyen yapısal bir soruna işaret ediyor.”
Halen yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yöneticileri, aidatları avans niteliğinde belirleyebiliyor ve ihtiyaç halinde yeniden toplama yetkisine sahip bulunuyor. Bu sistem, uygulamada yöneticilere geniş bir hareket alanı tanırken, kat maliklerinin sınırlı müdahalesi nedeniyle tartışmalara yol açıyordu.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, en büyük sorunun bu yetkinin sınırlarının net olmaması olduğunu belirterek şu ifadeleri kullandı:
“Uygulamada aidatların hangi kriterlere göre belirlendiği çoğu zaman şeffaf şekilde ortaya konulamıyordu. Bu da ‘keyfi artış’ eleştirilerini beraberinde getiriyordu.”
TBMM Komisyonu’nda kabul edilen kanun teklifiyle birlikte aidat belirleme sürecinde önemli değişiklikler öngörülüyor. Buna göre site yöneticilerinin belirlediği aidat tutarları artık doğrudan uygulanamayacak; kat malikleri kurulunun onayından geçmesi gerekecek.
Şimşek, bu değişikliğin önemine dikkat çekerek şu değerlendirmede bulundu:
“Bu düzenleme ile aidatların belirlenmesinde tek taraflı karar alma dönemi sona eriyor. Kat maliklerinin sürece aktif katılımı zorunlu hale geliyor.”
Teklifte yer alan bir diğer önemli değişiklik ise karar yeter sayısına ilişkin. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde yönetim planı değişiklikleri için aranan çoğunluk oranı beşte dörtten üçte ikiye indiriliyor.
Bu değişikliğin pratikte önemli sonuçlar doğuracağını belirten Şimşek,
“Yüksek çoğunluk şartı nedeniyle alınamayan kararlar, yeni oran sayesinde daha kolay hayata geçirilebilecek. Bu da yönetim süreçlerini hızlandıracak” dedi.
Düzenleme kapsamında geçici işletme projeleri üzerinden yapılacak aidat artışlarına yeniden değerleme oranı sınırı getiriliyor. Ancak yıllık olağan aidat artışlarında üst sınır uygulaması öngörülmüyor.
Şimşek, bu noktada dengeye dikkat çekerek şu ifadeleri kullandı:
“Tam anlamıyla bir tavan uygulaması söz konusu değil. Bu nedenle kat maliklerinin genel kurul süreçlerini yakından takip etmesi ve karar mekanizmasında aktif rol alması kritik önem taşıyor.”
Artık konut seçiminde sadece metrekare, manzara ya da lokasyon değil; aidat yönetimi ve geçmişi de belirleyici hale geliyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, tüketicilere şu uyarılarda bulundu:
“Konut alım ya da kiralama sürecinde aidatların geçmiş yıllardaki artış oranları mutlaka incelenmeli. Aksi halde başlangıçta cazip görünen bir konut, ilerleyen süreçte ciddi bir mali yük haline gelebilir.”
Yeni düzenlemenin yasalaşmasıyla birlikte, aidatlarda daha şeffaf ve katılımcı bir dönemin başlaması bekleniyor. Ancak uzmanlara göre sistemin sağlıklı işlemesi için en önemli unsur yine kat maliklerinin bilinçli ve aktif katılımı olacak.
