23 Nisan’da Silivri açıklarında meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki deprem, İstanbul’daki gayrimenkul piyasasında yeni bir dönemin kapılarını araladı. Depremin etkisi, yalnızca sarsıntıyla sınırlı kalmadı; konut alıcılarının davranışlarında, tercih ettikleri bölgelerde ve yapı türlerinde de gözle görülür bir değişim yarattı. Yapay zekâ destekli gayrimenkul analiz platformu Endeksa, bu değişimi verilerle destekleyen çarpıcı bir analiz yayınladı.
Çalışma, deprem öncesi ve sonrası bir aylık süre içinde piyasaya sunulan satılık konut fiyatlarını mercek altına aldı. Analiz, 2020 yılı sonrası inşa edilen yeni yapılar ile 2000 yılı öncesi inşa edilen eski yapıların fiyat değişimlerini karşılaştırarak, İstanbul’un hem Avrupa hem de Anadolu Yakası’nda yaşanan eğilimleri gözler önüne serdi.
Depremin ardından en keskin fiyat değişimlerinin yaşandığı bölgelerin başında, Avrupa Yakası’nda E-5 karayolunun güneyinde kalan ilçeler geliyor. Bu bölgeler, İstanbul’un aktif fay hatlarına yakınlığı nedeniyle “yüksek riskli alanlar” olarak tanımlanıyor.
Zeytinburnu’nda 2000 yılı öncesi inşa edilmiş eski konutların fiyatı yalnızca %3 oranında artarken, aynı ilçedeki yeni konutlarda fiyat artışı %30’u buldu.
Büyükçekmece’de eski konut fiyatları %2 artarken, yeni yapılar %10 oranında değerlendi.
Beylikdüzü’nde ise çarpıcı bir tablo ortaya çıktı: eski konut fiyatlarında %1’lik bir düşüş yaşanırken, yeni konutların fiyatları %5 yükseldi.
Bu veriler, depremin ardından vatandaşların özellikle yeni ve dayanıklı konutları tercih ettiğini, eski yapıların ise artık daha az rağbet gördüğünü açık bir şekilde ortaya koyuyor.
Anadolu Yakası’nda da benzer bir yönelim gözlemleniyor. Özellikle denize kıyısı olan ilçelerde alıcılar, deprem güvenliği açısından yeni konutlara yöneliyor.
Tuzla gibi sahil ilçelerinde eski konutlar %4 oranında değer kazanırken, yeni konutlardaki fiyat artışı %8 olarak kaydedildi.
Bu fark, zeminin riskli olduğu bölgelerde dahi yeni yapıların tercih edildiğini, tüketici bilincinin güvenli yapı lehine geliştiğini gösteriyor.
Endeksa’nın verileri, sadece zemin yapısına bağlı olmayan başka bir yönelimi daha gözler önüne serdi. İstanbul’un kuzeyinde yer alan, müstakil veya az katlı yapıların yoğunlaştığı ilçelerde, eski konutlarda bile dikkat çekici fiyat artışları gözlemlendi.
Silivri, depremi en yakından hisseden ilçelerden biri olmasına rağmen, çeperde yer alması ve ulaşılabilir fiyat avantajı sayesinde yatırımcıların ilgisini çekti. İlçede eski konut fiyatları %26 oranında arttı.
Şile gibi az katlı yapılaşmanın yaygın olduğu bölgelerde ise eski konutların fiyatı %22 oranında yükseldi.
Sancaktepe’de ise fiyat artışı %17 olarak gerçekleşti.
Bu durum, alıcıların yalnızca binanın yaşı veya inşa yılına değil, aynı zamanda coğrafi konum, kat yoğunluğu ve bölgesel yapılaşma karakterine de dikkat ettiğini gösteriyor.
Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, bu değişimi şu sözlerle değerlendirdi:
“Deprem sonrasında, beklendiği gibi İstanbul’un kuzeyine ve çeperlerine doğru bir yönelim başladı. Özellikle Beykoz ve Şile’de ciddi bir hareketlilik gözlemliyoruz. Bu ilçeleri Çatalca ve Silivri takip ediyor. Bu bölgelerin ortak özelliği, İstanbul’daki aktif fay hattına görece uzak olmaları ve daha düşük yoğunluklu yerleşim sunmaları.
Silivri her ne kadar depremi hisseden bölgelerden biri olsa da, İstanbul çeperinde yer alması ve fiyat açısından daha ulaşılabilir olması nedeniyle burada da dikkat çekici bir talep artışı var.
Ayrıca, Beşiktaş, Beyoğlu, Şişli gibi yüksek fiyatlı, merkezi ilçelerde artık dışa göç başladı. Bu bölgelerdeki konut fiyatları zaten yüksekti ve insanlar daha erişilebilir, daha az riskli bölgelere yöneliyor.”
Endeksa’nın analizine göre, İstanbul’daki alıcıların tercihleri artık yalnızca lokasyona ya da merkeze yakınlığa göre şekillenmiyor. Depreme dayanıklılık, zemin kalitesi, kat sayısı ve bölgesel yapı yoğunluğu gibi kriterler, satın alma kararlarında belirleyici hale geldi.
Depremin ardından, İstanbul’un hem riskli bölgelerinde hem de az katlı yapılaşmanın olduğu çeper ilçelerinde ciddi fiyat hareketlilikleri yaşanıyor. Özellikle yeni konutlara olan talep hızla artarken, merkezi bölgelerden kuzeye ve çevre ilçelere doğru bir yönelim dikkat çekiyor.
Bu yeni eğilim, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm politikaları, belediyelerin yapılaşma izinleri ve gayrimenkul yatırım stratejileri üzerinde belirleyici olacak gibi görünüyor. İstanbul’da konut yatırımı artık sadece “nerede” değil, aynı zamanda “ne zaman ve nasıl inşa edilmiş” sorularına da yanıt arıyor.
Depremler, vatandaşların güvenli konutlara olan talebini artırır. 23 Nisan’daki Silivri depremi sonrası insanlar özellikle yeni, sağlam ve yönetmeliklere uygun yapılara yöneldi. Bu talep artışı, özellikle yeni konutların fiyatlarını yukarı çekti.
2000 yılı öncesi yapılmış konutlar, depreme dayanıklılık açısından riskli kabul ediliyor. Bu nedenle alıcılar daha çok yeni binaları tercih ettiğinden, eski konutlara olan talep düştü veya sınırlı kaldı. Bu da fiyat artışını frenledi.
Endeksa verilerine göre, Silivri (%26), Şile (%22) ve Sancaktepe (%17) gibi ilçelerde, özellikle eski konutların fiyatları dahi İstanbul ortalamasının üzerinde arttı. Yeni konutlarda ise Zeytinburnu (%30) ve Büyükçekmece (%10) gibi ilçeler dikkat çekti.
İstanbul’un kuzeyi (Beykoz, Şile, Çatalca gibi ilçeler) aktif fay hatlarından uzak ve yapı yoğunluğu düşük bölgelerden oluşuyor. İnsanlar daha az kalabalık, daha güvenli ve ulaşılabilir fiyatlı alanlara yöneliyor. Bu da kuzeye göçü tetikliyor.
Bu ilçeler yüksek fiyatlı, yoğun yapılaşmanın olduğu ve eski binaların ağırlıklı olduğu bölgeler. Alıcılar artık daha güvenli ve ekonomik alternatifleri tercih ettiğinden, merkezden çevreye doğru bir “güvenlik odaklı göç” başladı.
Yeni konutlar yönetmeliklere uygun ve daha güvenli kabul ediliyor, bu nedenle kısa vadede tercih sebebi. Ancak iyi bir zeminde bulunan ve profesyonelce güçlendirilmiş eski yapılar da uzun vadeli yatırım olarak değerlendirilebilir.
Deprem gibi büyük olaylar, toplumda kalıcı bilinç değişimleri yaratır. Bu nedenle İstanbul’un kuzey ve çeper bölgelerine olan yönelimin önümüzdeki yıllarda da devam etmesi bekleniyor. Aynı şekilde, yeni ve güvenli yapıların daha fazla prim yapacağı öngörülüyor.
