Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti sadece bireylere ait olmakla sınırlı değildir. Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olması mümkündür ve bu durum hukuken “müşterek mülkiyet” ya da “ortak mülkiyet” olarak adlandırılır. Ortak mülkiyet, miras, bağış, satış ya da yatırım amaçlı alınan gayrimenkullerde sıklıkla karşımıza çıkar. Ancak tapuda hisseli gayrimenkul sahipliği, beraberinde ciddi hukuki riskler ve pratikte karmaşık süreçler de getirebilir.
Bu yazıda; tapuda hisse paylaşımının ne olduğu, ortak mülkiyetin doğurduğu sonuçlar, uygulamadaki sorunlar ve bu durumdan doğabilecek riskler detaylı şekilde ele alınacaktır.
Tapuda hisse paylaşımı, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğunu ve her bir kişinin bu taşınmaz üzerinde belirli oranda hak sahibi olduğunu gösteren bir mülkiyet türüdür. Bu tür mülkiyetin iki temel şekli vardır:
Paylı (Müşterek) Mülkiyet: Her hissedarın taşınmaz üzerinde belirli bir payı vardır ancak bu pay somut bir bölgeye karşılık gelmez. Örneğin 1/3 hisse sahibi olan biri, taşınmazın belirli bir odasına değil, tamamı üzerinde 1/3 oranında hak sahibidir.
Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Özellikle miras yoluyla kazanılan mallarda ortaya çıkar. Hissedarlar arasında belirli bir pay oranı yoktur. Kararlar oybirliği ile alınır.
1. Tasarruf Kısıtlamaları
Paylı mülkiyette bir hissedar, kendi hissesini başkasına satabilir ancak taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunamaz. Elbirliği mülkiyetinde ise hiçbir ortak, tek başına payını devredemez, kiraya veremez veya ipotek ettiremez. Tüm işlemler oybirliği ile yapılmak zorundadır.
2. Uygulamada Anlaşmazlıklar
Ortaklar arasında kullanım, gelir paylaşımı ya da satma konusunda uzlaşmazlık çıkabilir. Örneğin, biri taşınmazı satmak isterken diğeri karşı çıkabilir. Bu durum, taşınmazın fiilen kullanılmasını ya da değerlendirilmesini zorlaştırır.
3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları
Hissedarlar anlaşamadığında çözüm çoğunlukla mahkemeye taşınır. Hissedarların biri ya da birkaçı “izale-i şuyu” davası açarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, taşınmazı aynen bölme veya satılarak paranın hissedarlara bölüştürülmesi yoluna gider.
4. Yatırım ve Kredi Riski
Ortak mülkiyette taşınmazın ipotek edilmesi veya bankalar nezdinde teminat olarak gösterilmesi oldukça zordur. Bu durum, yatırım veya ticari girişimlerde kullanılamamasına neden olabilir.
5. Yabancıya Satış ve Güvenlik Açığı
Bazı hissedarlar, taşınmazı tanımadıkları kişilere satabilir. Bu durum, diğer hissedarlar için güvenlik, mahremiyet ve taşınmazın geleceği açısından ciddi riskler doğurabilir.
Tapu İncelemesi: Taşınmazın tapu kayıtları dikkatle incelenmeli, hisse oranları, mülkiyet türü ve varsa şerhler göz önünde bulundurulmalıdır.
Hissedarlar Arası Sözleşme: Taraflar arasında kullanım koşulları, satış hakkı, önalım (şufa) hakkı gibi hususları içeren bir sözleşme yapılması uyuşmazlıkları minimize edebilir.
Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette hissedarlardan biri, diğer hissedarlara haber vermeden hissesini satarsa, diğer ortakların önalım hakkı doğar. Bu hak, dava yoluyla kullanılabilir.
Bölünme İmkânı Varsa Değerlendirin: Eğer taşınmaz fiilen bölünebilecek durumdaysa, aynen taksim yapılması, hissedarlara özgür mülkiyet imkânı sağlar.
Tapuda hisseli mülkiyet, görünürde bir taşınmazı birlikte değerlendirme imkânı sunsa da, uzun vadede birçok risk barındırır. Bu nedenle; ortak mülkiyet ilişkisine girmeden önce hukuki danışmanlık alınması, mümkünse paydaşlar arasında yazılı anlaşmalar yapılması ve gerekirse taşınmazın ferdi mülkiyete dönüştürülmesi önerilir.
Ortaklık sürdürülmek isteniyorsa, iyi niyet, iletişim ve hukuki netlik en büyük güvenceniz olacaktır. Aksi takdirde mülkiyet hakkı, hak ve özgürlükten çok bir çekişme konusu haline gelebilir.
EMLAK DERGİSİ
