1970 yılında Sinop Ayancık’ta hisseli olarak alınmış bir tapunun, 2008 yılında yapılan kadastro çalışmaları sonucunda yok sayılması ve malikin hiçbir bedel ödenmeden mülkiyet hakkını kaybetmesi, ülkemizde sıkça rastlanan ancak yeterince bilinmeyen bir hukuki soruna işaret etmektedir. Tapu, Türk Medeni Kanunu’na göre en güçlü mülkiyet belgesi olmasına rağmen, kadastro gibi teknik-hukuki işlemlerle fiilen ortadan kaldırılabiliyor. Üstelik malik, bu işlemlere karşı 10 yıl içinde dava açmazsa, artık hakkını hukuken ileri sürmesi neredeyse imkânsız hale geliyor.
Bu yazıda, tapulu bir malın kadastro sürecinde nasıl geçersiz hale getirilebildiğini, hangi hukuki hakların kullanılabileceğini ve 10 yıllık itiraz süresinin ne anlama geldiğini uzman bakış açısıyla ele alacağız. Ayrıca, hisseli tapuların neden daha fazla risk taşıdığına ve mağduriyetlerin nasıl önlenebileceğine dair detaylı bilgiler sunacağız.
Kadastro işlemleri, taşınmazların harita üzerinde sınırlarının belirlenmesi, cinslerinin tespiti ve malik bilgilerinin resmî kayıtlara geçirilmesi amacıyla yapılır. Ancak bu süreç sadece teknik bir çalışma değildir; aynı zamanda mülkiyetin yeniden tanımlanmasıdır. İşte bu yüzden yapılan her kadastro çalışması, özellikle eski ve hisseli tapular açısından büyük risk taşır.
2008 yılında Sinop Ayancık’ta yapılan kadastro çalışması da bu riskin somut bir örneğidir. 1970 tarihli bir tapuya rağmen, malik yeni oluşturulan parselasyon planında yer bulamamış ve tapulu malı yok sayılmıştır. Böyle bir durum, teknik bir hata ya da kayıt uyuşmazlığı değil, doğrudan mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.
Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi, kadastro tespitlerine karşı açılacak davalar için 10 yıllık bir süre öngörmektedir. Bu süre, kadastro paftalarının kesinleşmesinden itibaren işlemeye başlar. Vatandaş bu süre içinde itiraz etmezse, kadastro sonucu kesinleşir ve bir daha dava açamaz.
Buradaki en kritik nokta şudur: Malik, arazisinin kadastro çalışması sırasında nasıl işlem gördüğünü çoğu zaman bilmez. Askı ilanı köy kahvesine asılır, tebligat yapılmaz, çoğu zaman da vatandaşın bu süreçten haberi bile olmaz. Sonuç olarak, tapusu elinde olan bir kişi, kadastro sonucu arazisinin artık başka birine ait olduğunu yıllar sonra öğrenebilir. Ama iş işten geçmiş olur.
Bu sorunun cevabı hukukta “istisnai olarak evet”tir. Tapu, hukuk sistemimizde güçlü bir mülkiyet belgesidir. Ancak kadastro, bazı durumlarda tapu kaydını geçersiz kılabilir. Şöyle ki:
Tapu kayıtlarında malik bilgisi eksik ya da hatalı olabilir.
Tapunun yeri, fiili kullanım ile örtüşmeyebilir.
Tapunun dayandığı belgelerde eksiklik veya usulsüzlük olabilir.
Kadastro sırasında yapılan teknik tespit, bu eksiklikleri baz alarak tapuyu yok sayabilir.
Eğer malik bu karara süresi içinde itiraz etmezse, tapu kayıtları yerine kadastro paftası esas alınır ve tapu geçerliliğini yitirir.
Hisseli tapular, özellikle kırsal kesimlerde yaygın olan ve çoğunlukla fiili kullanıma dayalı paylaşımları içeren yapılardır. Bu tapuların en büyük riski, hissedarların kim olduğunun net olmaması, sınırların belli olmaması ve fiili kullanımların resmi kayıtlara yansıtılmamasıdır.
Kadastro ekipleri genellikle kimin hangi alanı kullandığına değil, hangi belgenin resmi ve geçerli olduğuna bakar. Dolayısıyla hissedarların bir kısmı kadastroya katılırken diğer kısmı katılmazsa veya görüş bildirmezse, bazı hisseler görmezden gelinebilir.
10 yıllık süre geçtikten sonra açılacak davaların kabul edilmesi oldukça zordur. Ancak bazı istisnai durumlar varsa yargı yolunun yeniden açılması mümkün olabilir:
Kadastro çalışmasında açık bir hile veya kasıt varsa,
Belgelerde sahtecilik yapılmışsa,
Tebligat hiç yapılmamışsa ve malik kadastrodan habersizse,
Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru ile mülkiyet hakkının ihlal edildiği ileri sürülebilir.
Bu gibi durumlarda, deneyimli bir taşınmaz hukuku avukatı aracılığıyla hak arama yolları yeniden değerlendirilebilir. Ancak bu süreçler hem zor hem uzun hem de kesin başarı garantisi olmayan yollardır.
Kadastro çalışmaları, tapu gibi resmi belgeleri bile geçersiz kılabilecek kadar güçlüdür. Ancak bu güç, vatandaşın bilgi eksikliği ve sürece dahil olamaması nedeniyle zaman zaman mağduriyet yaratmaktadır. Sinop Ayancık örneği, 1970 yılında alınan bir tapunun, 2008’de kadastro yoluyla fiilen ortadan kaldırılabildiğini ve 10 yıllık süre geçtiği için artık hiçbir hukuki yolla geri alınamadığını göstermektedir.
Vatandaşların mülkiyet haklarını koruyabilmesi için kadastro süreçlerini yakından takip etmesi, askı ilanlarını kontrol etmesi ve itiraz süresini kaçırmaması hayati önem taşımaktadır. Aksi takdirde, elinizdeki tapu sadece bir kâğıt parçasına dönüşebilir.
Kadastro çalışmaları, taşınmazların sınırlarının belirlenmesi ve tapu siciline doğru şekilde işlenmesi amacıyla yapılır. Ancak uygulamada bu teknik işlemin, özellikle eski ve hisseli tapularda mülkiyetin ortadan kaldırılmasına yol açacak kadar derin sonuçlar doğurduğunu görmekteyiz. Özellikle kırsal bölgelerde vatandaşların bilgi eksikliği ve sürece erişememesi nedeniyle telafisi mümkün olmayan hak kayıpları yaşanmaktadır.
Hukuken cevap şudur: Normal şartlarda hayır, ancak süresi içinde itiraz edilmezse evet.
Bir tapunun geçersiz sayılabilmesi ancak çok sınırlı durumlarda mümkündür:
Tapunun dayanağında hukuki bir eksiklik olması,
Sınırlarının belirlenememesi,
Başka bir hak sahibinin daha kuvvetli hukuki dayanağa sahip olması gibi.
Ancak bu durumlar bile yargı kararı olmadan tapunun yok sayılmasına gerekçe olamaz. Kadastro tespiti yalnızca ön bir işlemdir; asıl geçerliliği, o işleme karşı itiraz edilip edilmediği belirler.
Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi, kadastro tespitlerinin askıya çıkarılmasından itibaren 10 yıl içinde dava açılmazsa tespitlerin kesinleşeceğini belirtir. Ancak bu sürenin pratikte hak arama özgürlüğünü kısıtlayıcı bir araç olarak uygulandığı birçok dosyada görülmektedir.
Askı ilanı köy kahvesine asılır, duyuru yapılmaz, maliklerin çoğu şehir dışında ya da vefat etmiştir. Bu durumda, yasal sürenin başlaması fiilen anlamını yitirir. Vatandaşın 10 yıl sonra gerçeği öğrenmesi artık bir sonuç doğurmaz.
Bu nedenle, 10 yıllık süre adil yargılanma ve mülkiyet hakkı ile çelişebilir. Uygulamanın daha hakkaniyetli olması için bireysel tebligat ve dijital duyuru sistemlerinin zorunlu hale getirilmesi gerekir.
Hisseli tapularda genellikle sınırlar net değildir, hissedarlar farklı şehirlerde yaşar, bazıları tapunun varlığından bile habersizdir. Kadastro ekipleri sahaya indiğinde sadece mevcut fiili kullanıcı ile görüşerek karar verebilir.
Bu da, tapu sahibi olan ama fiili kullanımda olmayan hissedarların arazilerinin yok sayılmasına neden olur. Özellikle büyük ailelere ait eski tapularda bu risk çok daha büyüktür. Kadastro, bu durumda tapu sahibiyle değil, tarlada bulunanla muhatap olur ve bu durum mülkiyet hakkını zedeler.
Yargı yolu büyük oranda kapanmış olabilir, ancak bazı istisnalar hâlâ mevcuttur:
Ancak bu yollar hem zordur, hem uzun sürer, hem de ispat külfeti mağdura aittir. Bu nedenle en sağlıklı yol, tapu sahiplerinin süreci baştan itibaren yakından takip etmesidir.
Tapu, devlet güvencesinde bir mülkiyet belgesidir. Ancak bu güvence, hukukun işlediği ve hak arama yollarının açık tutulduğu sürece anlamlıdır. Aksi hâlde, elinizdeki tapunun hiçbir değeri kalmayabilir.
Kadastro işlemleri teknik bir işlem gibi görülse de, sonuçlarıyla doğrudan mülkiyetin yeniden tanımlanmasıdır. Bu kadar güçlü sonuçlar doğuran bir sürecin, vatandaşın lehine daha şeffaf, adil ve denetlenebilir bir şekilde yürütülmesi şarttır.
Kadastro uygulamaları, hukuk devletinde mülkiyet hakkını güvence altına alacak şekilde yürütülmelidir. Özellikle taşrada yapılan çalışmalar sırasında vatandaşların açıkça bilgilendirilmemesi, dava haklarının farkında olmamaları ve askı ilanlarının yeterince duyurulmaması nedeniyle binlerce tapu sahibi mağdur olmaktadır.
Bir hukukçu olarak önerim şudur:
Unutulmamalıdır ki, devletin tapu vermesi yeterli değildir; onu koruyacak hukuki zemin de şarttır. Aksi takdirde vatandaş, kendi ülkesinde, kendi mülküne yabancı hale gelir. Bu da hukuk devletiyle bağdaşmaz.
EMLAK DERGİSİ
