Konut ve ticari mülk satışlarındaki düşüş, yatırımcıları daha küçük bütçelerle büyük arsalara ortak olma modeline yönlendiriyor. SPK denetimindeki hisseli arsa fonları ise sektörde yükselen yeni trend olarak öne çıkıyor.
Türkiye gayrimenkul piyasası, son dönemlerin en sakin ve durgun dönemini yaşıyor. Talebin büyük ölçüde ihtiyaç sahibi alıcılarla sınırlı kaldığı bu ortam, yatırım amaçlı alımları geriletirken, yatırımcı portföyünde de köklü bir değişimi beraberinde getiriyor. Artık yatırımcılar, ev ve araba yerine, geleceğin en değerli varlıklarından biri olarak görülen arsalara yöneliyor.
Sektörde derin bir sessizlik hakim. Bankaların “İlk Evim” kampanyasındaki cazip kredi oranları, kriterleri karşılayan ihtiyaç sahiplerinin konut alımını sürdürmesini sağlıyor. Ancak yatırım amaçlı konut ve ticari mülk satış adetlerinde yaşanan ciddi düşüş, genel piyasa hacmini olumsuz etkiliyor. Uzmanlar, bu durgunluğun yatırımcı davranışlarını yeniden şekillendirdiğinin altını çiziyor.
Son yıllarda, elinde küçük veya büyük birikimi olan yatırımcıların rotası arsa yatırımlarına doğru keskin bir dönüş yaptı. Emart Gayrimenkul Kurucusu Arzu Turan, bu trendi şu sözlerle açıklıyor: “Arsa yatırımı son yılların en güçlü trendi. Bunun en büyük nedeni, esnek yatırım imkanı sunması. Bütçenize göre 500 bin TL’ye de, 500 milyon TL’ye de bir arsa alınabiliyor. Kimi yatırımcı kendisine ait bir toprağa tiny house yapmak, kimi bahçe sahibi olmak, kimi ise sadece enflasyona karşı birikimini korumak için arsa alıyor.”
Bireysel olarak büyük ve değerli arsalara yatırım yapmanın zorluğu, “güç birliği” modellerini popüler hale getirdi. Yatırımcılar, bazen birkaç arkadaş, bazen de daha fazla sayıda kişi ile bir araya gelerek konsorsiyumlar oluşturuyor ve hisseli olarak büyük arsaları satın alabiliyor.
Bu talebi gören Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı fon şirketleri de sektöre hızla adapte oldu. SPK denetiminde hisseli arsa fonları oluşturmaya başlayan şirketler, kişi başı 500-700 bin TL veya yatırımcı kitlesine göre belirlenen farklı bedellerle hisse satışı yaparak büyük bir fon havuzu oluşturuyor. Bu fonlarla, bireysel olarak alınamayacak büyüklükte, yüksek potansiyelli arsalar satın alınıyor.
Bireysel hisseli alımlardan farklı olarak, fon şirketleri yatırım yapılacak arsayı satın almadan önce detaylı fizibilite, hukuki inceleme ve risk analizi yapıyor. SPK’nın sıkı denetimi altında olmaları, yatırımcıya ekstra bir güven şemsiyesi sağlıyor. Böylece yatırımcı, küçük bir bütçeyle girerken, profesyonel bir ekibin yaptığı araştırmaların ve denetimlerin güvencesiyle hareket edebiliyor.
Emart Gayrimenkul Kurucusu Arzu Turan, bu gelişmeleri sektör için yeni bir dönemin başlangıcı olarak yorumluyor. Turan, “Bugün fon şirketleriyle olur, yarın konsorsiyumlarla, ertesi gün kat karşılığı inşaatlarla olur. Gücü birleştirmek ve riski minimize etmek artık yatırımcıya cazip geliyor. Arsa hâlâ en gözde yatırım aracı. Şu anda durağan olan piyasanın ardından mutlaka bir hareketlilik gelecek ve bu yatırımların değer kazanacağı bir sürece gireceğiz” ifadelerini kullandı.
Yaşanan tüm bu gelişmeler, yatırım literatürünün klasik bir kuralını bir kez daha hatırlatıyor: Her yatırım sepetinde gayrimenkul bulunmalı. İnsanların temel bir barınma ihtiyacının her zaman var olacağı gerçeği, arzı sınırlı olan arsa ve gayrimenkulün değerini koruyacağının en büyük teminatı. Mevcut birikimi korumak ve üzerine koymak isteyen yatırımcılar için hisseli arsa yatırımları ve fonları, para piyasaları dahil en önemli alternatiflerden biri olmayı sürdürüyor.
