Birinci El ve İkinci El Konut Verileri Ayrılmalı

 Konut Sektörden Kurumlara Veri Çağrısı

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), konut piyasasına ilişkin veri analizleri ve raporlamalarda birinci el ve ikinci el konut verilerinin ayrı değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Platform, özellikle konut stoku, satış adetleri ve fiyat endeksleri konusunda yapılan değerlendirmelerin çoğunlukla ikinci el piyasaya dayandığını belirterek bunun sektörde yanlış algılara neden olduğunu savundu. GPPS’ye göre inşaat şirketleri, proje geliştiriciler ve GYO’lar tarafından üretilen sıfır konutlar üretim ekonomisinin temel göstergesi olurken, ikinci el piyasada gerçekleşen işlemler ise mevcut taşınmazların el değiştirmesinden ibaret. Bu nedenle konut üretimi, stok durumu ve fiyat analizlerinin yalnızca birinci el konut verileri üzerinden yapılması gerektiği vurgulanırken, kamu kurumlarına 2027 itibarıyla ayrı veri setleri yayımlama çağrısında bulunuldu.

İkinci El Veriler Konut Stoğunu Yansıtmıyor

GPPS tarafından yapılan değerlendirmede, kamuoyunda sıkça gündeme gelen “konut stoku” kavramının çoğu zaman yanlış yorumlandığına dikkat çekildi. Açıklamada, emlak portallarında yer alan ikinci el satılık konut ilanlarının konut stoğu olarak değerlendirilmesinin gerçeği yansıtmadığı belirtildi.

Platforma göre, daha önce satışı gerçekleştirilmiş ve mülkiyeti el değiştirmiş bir konutun yeniden satışa çıkarılması, konut arzını artıran yeni bir üretim anlamı taşımıyor. Bu nedenle ikinci el piyasadaki konutların mevcut stok olarak değerlendirilmesi yerine, ihtiyaç ve yatırım amaçlı el değişimlerinin yaşandığı bir pazar hareketi olarak ele alınması gerektiği ifade edildi.

GPPS, gerçek konut stokunun; inşaat firmaları, proje geliştiriciler ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından üretilen, tamamlanmış veya tamamlanma aşamasında olan ancak henüz alıcı bulamayan birinci el konutlardan oluştuğunu vurguladı. Bu konutların üretim ekonomisinin parçası olduğu ve ülkenin konut ihtiyacını karşılayan asıl arz kaynağını temsil ettiği belirtildi.

Birinci El ve İkinci El Pazarları Farklı Dinamiklere Sahip

Açıklamada birinci el ve ikinci el konut piyasalarının farklı ekonomik yapılar olduğuna dikkat çekilerek, bu iki pazarın tek veri seti içerisinde değerlendirilmesinin sektör analizlerinde hatalara yol açtığı savunuldu.

Birinci el satışların inşaat şirketleri ve proje geliştiriciler tarafından gerçekleştirilen üretime dayalı ticari faaliyetler olduğu ifade edilirken, ikinci el piyasada yaşanan işlemlerin ise daha çok mevcut mülklerin yeniden devredilmesi niteliği taşıdığı belirtildi.

Bu nedenle konut satış performansı değerlendirilirken birinci el satışların üretim ekonomisini, ikinci el işlemlerin ise devir ve hizmet ekonomisini temsil ettiğinin göz önünde bulundurulması gerektiği kaydedildi.

Fiyat Endeksleri Üretim Ekonomisini Tam Olarak Göstermiyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir diğer konu ise konut fiyat endeksleri oldu. Kuruluş, kamuoyunda açıklanan fiyat verilerinin önemli ölçüde ikinci el piyasadan elde edildiğini ve bu nedenle güncel üretim maliyetlerini tam olarak yansıtmadığını belirtti.

Açıklamada, bugün ikinci el piyasada gözlenen fiyat değişimlerinin, yeni konut üretiminin maliyet koşullarını ölçmek için yeterli olmadığı ifade edildi. Özellikle yüksek enflasyon ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle birkaç yıl önce satışı gerçekleştirilen projelerin resmi kayıtlarda yer alan fiyatlarının günümüz maliyetleriyle karşılaştırılmasının yanıltıcı sonuçlar doğurabileceği vurgulandı.

Sektör temsilcileri, birinci el konut üretiminin finansman, arsa maliyeti, işçilik ve malzeme giderleri gibi çok sayıda güncel ekonomik değişkenden etkilendiğini, bu nedenle fiyat analizlerinde üretim ekonomisine özel göstergelerin geliştirilmesi gerektiğini savunuyor.

2027 İçin Ayrı Veri Seti Önerisi

GPPS, konut piyasasının daha sağlıklı analiz edilebilmesi amacıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hazine ve Maliye Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na çağrıda bulundu.

Çağrıda, 2027 yılından itibaren birinci el ve ikinci el konut verilerinin tamamen ayrı rapor, bülten ve veri setleri halinde yayımlanması önerildi. Sektöre göre bu ayrım sayesinde konut üretim ekonomisi daha doğru analiz edilebilecek, yatırımcılar, finans kuruluşları, geliştiriciler ve politika yapıcılar daha sağlıklı kararlar alabilecek.

GPPS, konut üretiminin ülke ekonomisi açısından stratejik önem taşıdığını belirterek, veri analizlerinde birinci el ve ikinci el piyasaların net şekilde ayrıştırılmasının sektörün geleceği açısından kritik bir adım olacağını ifade etti.