İstanbul’un Konut Yatırım Haritası

İstanbul’un Konut Yatırım Haritası: En Karlı ve En Az Karlı Bölgeler Açıklandı

Türkiye’nin önde gelen proptech şirketlerinden Endeksa, İstanbul’un ilçelerindeki gayrimenkul yatırım potansiyelini değerlendiren kapsamlı bir analiz gerçekleştirdi. Çalışma kapsamında, tüm ilçelerde konut piyasası farklı kriterlere göre değerlendirilerek yatırım skorları belirlendi. Analiz sonuçlarına göre, İstanbul’da yatırım skoru en yüksek ilçeler sırasıyla Sancaktepe, Sultangazi ve Pendik olurken, yatırım skoru en düşük ilçeler ise Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy olarak açıklandı.

Yatırım Skoru Nasıl Belirlendi?

Endeksa’nın gelişmiş tahminleme modelleriyle oluşturduğu bu analizde, yatırım skorunun belirlenmesi için satılık ve kiralık birim fiyatları, amortisman süresi, geçmiş fiyat değişimleri, stok oranı ve geleceğe yönelik piyasa tahminleri gibi kritik göstergeler dikkate alındı. Bu veriler, gayrimenkul yatırımcıları için en doğru ve güncel bilgileri sağlayarak karar verme süreçlerini desteklemeyi amaçlıyor.

En Yüksek Yatırım Skoruna Sahip İlçeler

1. Sancaktepe (68 Puan)

Listenin başında 68 puanlık yatırım skoru ile Sancaktepe yer aldı. 2008 yılında İstanbul’un ilçeleri arasına katılan Sancaktepe, özellikle M5 metro hattının genişlemesi ile birlikte yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı. Konut satış fiyatları son bir yılda %33 artarken, kiralar %53 yükseldi. Ortalama konut satış fiyatı 4,1 milyon TL, ortalama kira bedeli 22.072 TL olan ilçede, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 14 yıl olarak hesaplandı.

2. Sultangazi (65 Puan)

İstanbul’un yatırım skoru en yüksek ikinci ilçesi Sultangazi, 65 puan aldı. Son yıllarda yoğun göç alan, kentleşme ve sanayi bölgeleriyle öne çıkan ilçede, konut fiyatları son bir yılda %24, kiralar ise %45 arttı. Ortalama konut satış fiyatı 3,2 milyon TL, ortalama kira bedeli 18.135 TL olarak hesaplandı. Amortisman süresi ise 14 yıl olarak ölçüldü.

3. Pendik (64 Puan)

İstanbul’un en kalabalık ilçelerinden biri olan Pendik, 64 puanlık yatırım skoru ile listenin üçüncü sırasında yer aldı. Sabiha Gökçen Havalimanı’nın açılması ve ulaşım projelerinin artması Pendik’i cazip hale getirdi. Endeksa verilerine göre, ilçede konut satış fiyatları son bir yılda %33, kiralar %54 arttı. Ortalama konut satış fiyatı 4,6 milyon TL, ortalama kira bedeli 24.484 TL olarak hesaplanırken, geri dönüş süresi 14 yıl oldu.

Yatırım Skoru En Düşük İlçeler

1. Sarıyer (22 Puan)

İstanbul’un yatırım skoru en düşük ilçesi 22 puan ile Sarıyer oldu. Ortalama konut satış fiyatının 18,6 milyon TL ve ortalama kiranın 63.449 TL olduğu ilçede, satış fiyatları son bir yılda %11, kiralar %24 arttı. İlçede konut yatırımının geri dönüş süresi ise 21 yıl olarak belirlendi.

2. Beşiktaş (30 Puan)

İstanbul’un merkezi ilçelerinden biri olan Beşiktaş, 30 puanlık yatırım skoru ile listenin en düşük ikinci sırasında yer aldı. Ortalama konut fiyatının 16,1 milyon TL, ortalama kiranın ise 56.350 TL olduğu ilçede, konut yatırımının geri dönüş süresi 21 yıl olarak hesaplandı. Beşiktaş’ta konut satış fiyatları son bir yılda %18, kiralar ise %41 arttı.

3. Bakırköy (36 Puan)

Bakırköy, ortalama konut satış fiyatının 12,7 milyon TL olduğu ve yatırım skorunun en düşük üçüncü ilçe olarak belirlendi. Son bir yılda konut fiyatları %24, kiralar %53 arttı. Amortisman süresi 20 yıl, ortalama kira bedeli ise 42.524 TL olarak ölçüldü.

Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt’ten Değerlendirme

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, çalışmaya ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“Gayrimenkul değerini en çok etkileyen faktörlerin başında ulaşım ve altyapı yatırımları geliyor. Şehrin çeperlerindeki yeni gelişen ilçelerde bu etkiler çok daha hızlı hissediliyor. Nüfus arttıkça, yeni projeler devreye girdikçe ve şehir genişledikçe yatırımcılar için ciddi değer artışları ortaya çıkıyor. Yatırım skorunu etkileyen önemli parametrelerden biri de kira getirisi. Yeni gelişen ilçelerde, kira getirisi genellikle oturmuş bölgelere göre daha yüksek oluyor. Bunun temel sebebi, yeni konut arzı ile kiralık talebi arasındaki dengenin tam oturmamış olmasıdır. Talep hızlı arttıkça kira fiyatları da yükseliyor. Kısacası, doğru zamanda yapılan bir yatırım, kısa sürede iyi bir kazanca dönüşebilir.”

Sonuç: İstanbul’da Yatırım İçin Hangi Bölgeler Öne Çıkıyor?

Endeksa’nın analizine göre, Sancaktepe, Sultangazi ve Pendik gayrimenkul yatırımı açısından en yüksek potansiyele sahip ilçeler olurken, Sarıyer, Beşiktaş ve Bakırköy yatırım açısından en düşük getiriyi sunuyor. Ulaşım ve altyapı projelerinin etkisiyle yeni gelişen ilçelerde değer artışı daha hızlı gerçekleşirken, merkezi ve lüks bölgelerde amortisman süresi daha uzun olabiliyor. Yatırımcılar için önemli olan, bölgenin gelişim potansiyelini ve kira getirisi oranlarını dikkatlice analiz etmek ve doğru zamanda yatırım yapmak olacaktır.