Kira Geliriyle Amortisman Süresi 13 Yıla Geriledi

Kira Geliriyle Evin Kendini Geri Ödeme Süresi Kısaldı

Ev alırken en çok merak edilen sorulardan biri, satın alınan konutun kira getirisiyle ne kadar sürede kendini amorti edeceğidir. Bu sorunun yanıtı, yatırımcılar ve alıcılar için önemli bir gösterge olan amortisman süresi ile açıklanıyor. Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükselişin ardından amortisman süresi zirve yaparken, son dönemde bu göstergede dikkat çekici bir gerileme yaşandı.

Türkiye’de Amortisman Süresi 13 Yıla Geriledi

Yapay zekâ destekli gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın verilerine göre, Türkiye genelinde konutların ortalama amortisman süresi 13 yıl oldu. Bu oran, 2022 sonunda 18 yıla kadar çıkmıştı. Son iki yılda ise yükselen faiz oranlarının etkisiyle konut satış fiyatlarının artış hızının yavaşlaması ve kiralardaki yükseliş, amortisman süresini düşürdü. Güncel rakam, son 8 yılın ortalaması olan 14 yılın da altına inmiş durumda.

En Kısa Sürede Kendini Amorti Eden İller: Ankara, Karaman, Muş

Endeksa’nın analizine göre konutun en kısa sürede kendini geri ödeyebildiği iller:

11 yıl ile: Ankara, Karaman, Kars, Muş ve Hakkâri

12 yıl ile: Kilis, Kırıkkale, Nevşehir, Bilecik ve Edirne

Bu illerdeki kira getirileri, yatırımcılara daha hızlı geri dönüş sağlıyor. Başkent Ankara’nın listenin başında yer alması, büyükşehirlerde de hâlâ cazip yatırım fırsatları olduğunu gösteriyor.

Tatil Bölgelerinde Geri Dönüş Süresi Uzuyor

Özellikle kıyı kentlerinde yer alan illerde ise amortisman süreleri oldukça yüksek. En uzun süreli amortisman oranları şöyle:

Muğla: 20 yıl

Aydın: 18 yıl

Balıkesir, Kastamonu, Trabzon: 17 yıl

Isparta, Antalya, Elazığ, Rize, Çorum: 16 yıl

Turistik cazibesi yüksek olan bölgelerde konut fiyatlarının yüksekliği, geri dönüş sürelerini uzatıyor.

İlçelerdeki Uçurum Daha Büyük: Kaş’ta 34 Yıl, Doğubeyazıt’ta 10 Yıl

İlçe bazlı değerlendirmelerde uçurum daha da belirginleşiyor. En kısa amortisman süresi 10 yıl ile Doğubeyazıt (Ağrı) ilçesinde görülürken, onu 11 yıllık süreyle Kırkağaç, Reyhanlı, Siverek, Uzunköprü, Eyyübiye, Beypazarı, Muş Merkez, Yahşihan ve Akdeniz ilçeleri izliyor.

Buna karşın bazı sahil ilçelerinde yatırımın geri dönüşü oldukça uzun sürüyor:

Kaş (Antalya): 34 yıl

Beykoz (İstanbul): 31 yıl

Çeşme (İzmir): 27 yıl

Köyceğiz (Muğla): 25 yıl

Beşiktaş, Sarıyer (İstanbul): 23 yıl

Kandıra (Kocaeli), Ayvacık (Çanakkale): 22 yıl

Yüksek Faizlerin Etkisiyle Fiyatlar Yavaşladı, Kiralar Serbest Kaldı

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, amortisman süresindeki düşüşün temel nedenini kira gelirlerinin satış fiyatlarına kıyasla daha hızlı artması olarak açıklıyor. Öğüt’e göre yüksek faiz oranları konut kredisi kullanımını sınırladı ve bu durum konut fiyatlarındaki artışı frenledi. Enflasyon etkisiyle değerlendirildiğinde, satış fiyatları reel olarak %8 düşüş gösterdi.

Öte yandan Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılan %25’lik kira artış sınırı, ev sahiplerinin piyasa koşullarına uygun kira bedelleri belirlemesine imkân tanıdı. Ancak kira fiyatlarındaki nominal %34 artış, enflasyon hesaba katıldığında reel bazda %2’lik bir düşüş anlamına geliyor.

Sonuç: Konut Yatırımında Yeni Dönem

Amortisman sürelerinin yeniden makul seviyelere inmesi, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için önemli bir fırsat penceresi oluşturuyor. Özellikle Ankara, Karaman, Kars ve Muş gibi amortisman süresi düşük iller, kısa vadede getiri hedefleyen yatırımcılar için öne çıkarken; Kaş, Beykoz ve Çeşme gibi bölgelerde yatırım süresi çok daha uzun vadeli düşünülmeli.

Yatırımcıların karar verirken sadece konut fiyatına değil, kira potansiyeline ve bölgesel dinamiklere de dikkat etmesi gerektiği bir döneme girildi.