Gayrimenkul sahipleri için kiracılarla yaşanan en büyük sorunlardan biri, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kalmasıdır. Bu durumda akla gelen iki temel hukuki yol vardır: kira tespit davası ve tahliye davası. Ancak her iki davanın süreci, etkisi ve sonuçları farklıdır. Doğru tercih, hem zaman hem de maddi kazanç açısından büyük önem taşır. Peki hangi dava daha hızlı sonuç verir ve kiracı üzerinde daha etkili olur? İşte bu sorunun yanıtı, uygulamadaki deneyimler ışığında netleşiyor.
Kiracısıyla düşük kira nedeniyle sorun yaşayan gayrimenkul sahipleri; kira tespit davası bazıları da tahliye davası açar. Peki hangisi daha isabetli?
Yabancı Yatırım Uzmanı Avukat Abide Gülel Saral’a göre, en etkili yol kira tespit davası açmak. “Aynı anda tahliye davası da açılabilir ama uygulamalardan gördüğümüz kadarıyla sonuç alınacak yöntem kira tespit davasıdır” diyor.
Avukat Abide Gülel Saral, kafaları karıştıran bu konuda çok net bilgiler verdi:
KİRACI, TAHLİYE DAVASINDAN KORKMAZ!
“Kira tespit davası mı yoksa kira tahliye davası mı? Bu ikisinin arasında çok önemli bir ayrım var.
Kira tahliye davası, 3-3,5 sene sürebilen ortalama dava modelidir. Kiracı, ‘karar kesinleşince çıkarım der’ ve bu süre boyunca rahat rahat oturur.
Kira tespit davası ise açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına sokar. Bu dava da uzun sürüyor ama kiracı şunu biliyor: Kira tespit davası açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına soktuğu için aslında biraz ürkütücü. Kiracı, kira tespit davasından korkar ve çıkar. Çok net. Ama tahliye dosyasından korkmaz.
Her ay işte atıyorum 30 bin TL kira ödüyorsunuz ama artık o evin kira değeri 200 bin TL. Yılın sonunda sürelere uyarak kira tespit davası açan mülk sahibine her ay artı 170 bin TL yazıyor ve bunun üzerine faiz de biniyor. 2 -3 yılın sonunda 2-3 milyon lira gibi bir alacağı oluyor mülk sahibinin. Bu nedenle, isabetli dava modeli kira tespit davasıdır.
KİRA TESPİT VE TAHLİYE BİRLİKTE AÇILABİLİR
Dolayısıyla “Tahliye davası mı kira tespit davası mı?” derseniz yine ikisinin birlikte açılmasını tavsiye ederiz. Ama kira tespit davası her zaman kiracının tedirgin olmasına sebebiyet veren davadır. Daha hızlı, daha kolay ve sonuç odaklı bir dava olduğu için kira tespit davası diyorum.
KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR?
Beşinci yılınızı doldurmadan, kontrat yenilemeden önce bir ihtarname ile başlayan bir prosedür.
Kiracı, altıncı yılın ilk ayından itibaren sorumlu olur. Davanın sonunda karar verilen rakama göre o günden itibaren aydan aya hesaplanır. Aradaki fark kadar artı avukatlık ve vekalet ücreti faiz üzerine koyularak ödemekle mükelleftir. Dolayısıyla kira tespit davaları her zaman kiracıyı harekete geçiren davadır.
Kira tahliye davasını da tabii ki birlikte açabiliriz. Ben aynı zamanda tahliyesini de isteyebilirim ama bir sebebinin olması lazım. Tahliyeyi neye göre açacaksınız mesela? Tahliye için birden fazla sebep olması lazım. Ödemeyi yılda iki kez geciktirdi ya da yapmadı. Yani ödeme yapmadı. Ödemeyi eksik yaptı. 1 TL de az ödemedir, bin TL de az ödemedir. Yani küçük küçük rakamlar da aslında tahliyeye sebep olabilir.
Dolayısıyla ikisi birlikte açılabilir. Bunda bir sakınca yok. Ama dediğim gibi; tahliyede sebep olması lazım. Kira tespitteyse 5 yıl dolması ile beraber dava açılabilir.”
