Gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kiracılı bir konutun satışa çıkarılmasıdır. Bu noktada hem ev sahibi hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, sözleşmesi devam ettiği sürece belirli haklara sahiptir ve evin satılması bu hakları ortadan kaldırmaz. Yeni malik, evi satın aldığında mevcut kira sözleşmesine taraf olur. Ancak bazı özel durumlarda, yeni ev sahibi belirli şartları sağlayarak kiracıyı tahliye etme hakkına da sahip olabilir. Bu süreçte tarafların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından kritik önem taşır.
Kiracılı bir konut satıldığında yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder. Yeni malik, keyfi bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre, evi kendisi, eşi, çocukları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı olduğunu ispat ederse tahliye talep edebilir. Bu durumda yeni ev sahibinin, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermesi ve altı ay sonra tahliye davası açması gerekmektedir.
Evin satılması kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Kiracı ile eski ev sahibi arasında yapılan sözleşme, yeni malik açısından da bağlayıcıdır. Kira bedeli, ödeme tarihi ve sözleşmede yer alan diğer tüm hükümler aynen devam eder. Yeni ev sahibi, mevcut sözleşme süresi dolmadan kiracıyı çıkaramaz ve sözleşme şartlarını tek taraflı olarak değiştiremez.
Yeni malik, kira bedelini istediği gibi artırma hakkına sahip değildir. Kira artışı, sözleşmede belirtilen oranlara ve yasal sınırlara göre yapılır. Türkiye’de kira artış oranları genellikle TÜFE oranına göre belirlenir. Sözleşme süresi devam ederken, piyasa koşullarını gerekçe göstererek yüksek oranlı artış talep edilmesi hukuken geçerli değildir.
Ev satış sürecinde kiracının evi alıcılara göstermesi gerekebilir. Kiracı, makul zaman dilimleri içinde ve önceden haber verilmesi şartıyla evi göstermeye izin vermek zorundadır. Ancak bu durum kiracının günlük yaşamını zorlaştıracak, sık ve plansız ziyaretlerle rahatsız edecek şekilde uygulanamaz. Taraflar arasında bu konuda makul bir denge kurulması gerekir.
Kiracı tarafından ödenmiş olan depozito, ev satıldığında da kiracının hakkı olarak korunur. Yeni ev sahibi, eski malikten depozitoyu devralmakla yükümlüdür. Kiracı, sözleşme sona erdiğinde depozitoyu yeni ev sahibinden talep eder. Bu nedenle satış işlemi sırasında depozitonun devri açık şekilde yapılmalıdır.
Kiracı, yalnızca belirli şartlar oluştuğunda evi boşaltmak zorundadır. Bu şartlar; kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle açtığı davanın sonuçlanması ya da tarafların karşılıklı anlaşmaya varmasıdır. Bunun dışında kiracının zorla çıkarılması mümkün değildir ve hukuka aykırıdır.
Kiracılı bir evin satılması, hem kiracı hem de ev sahibi açısından belirli hak ve yükümlülükler doğuran bir süreçtir. Bu süreçte kiracının barınma hakkı korunurken, yeni malikin mülkiyet hakkı da göz önünde bulundurulur. Tarafların yasal çerçevede hareket etmesi ve haklarını bilmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.
Kiracılı ev satıldığında kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Kiracı, mevcut kira sözleşmesi devam ettiği sürece evde oturmaya devam eder. Yeni ev sahibi ancak yasal şartları yerine getirirse tahliye talep edebilir.
Yeni ev sahibi kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?
Yeni malik, tapu devrinden sonra 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve en erken 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Süreç dava sonucuna göre uzayabilir.
Kiracı yeni ev sahibine kira ödemek zorunda mı?
Evet. Satış gerçekleştikten sonra kiracı, kira ödemelerini yeni ev sahibine yapmakla yükümlüdür. Bu durum genellikle kiracıya resmi olarak bildirilir.
Ev satılırsa kira sözleşmesi iptal olur mu?
Hayır. Kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur.
Yeni malik kirayı istediği gibi artırabilir mi?
Hayır. Kira artışı yalnızca sözleşmede belirtilen oranlara ve yasal sınırlara göre yapılabilir.
Kiracı evi alıcılara göstermek zorunda mı?
Evet, ancak bu durum makul saatlerde ve önceden haber verilerek yapılmalıdır. Kiracının yaşam düzeni bozulamaz.
Depozito kime aittir, kim geri öder?
Depozito kiracıya aittir. Ev satıldığında yeni ev sahibi depozitoyu devralır ve sözleşme sonunda iade etmekle yükümlüdür.
Yeni ev sahibi “ben oturacağım” diyerek hemen tahliye edebilir mi?
Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için yasal prosedür izlenmeli ve süreler beklenmelidir.
Kiracı satışa rağmen sözleşme bitene kadar kalabilir mi?
Evet. Kiracı, sözleşme süresi boyunca yasal koruma altındadır ve sözleşme bitmeden çıkarılamaz (istisnai durumlar hariç).
Kiracı evi satın alan kişiye karşı sözleşme yapmış sayılır mı?
Evet. Satışla birlikte yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve tüm şartlar aynen geçerli olur.
