Türkiye konut piyasasında kira fiyatlarının seyrini anlamak için en önemli göstergelerden biri reel kira endeksidir. Bu endeks, cari kira artışlarının enflasyona göre düzeltilmiş halini ortaya koyar ve kiracıların gerçek yükünü, ev sahiplerinin ise reel kazancını gözler önüne serer. Sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Raporu, son iki yılda dalgalı bir seyir izleyen reel kira endeksindeki değişimleri ayrıntılı biçimde ortaya koyuyor.
Özellikle Haziran 2023’te 216,2 ile zirveye ulaşan reel kira endeksinin sonraki süreçte düşüş trendine girmesi, konut piyasasında dengelenme sürecinin başladığını işaret ediyor. 2024 yılında kısa süreli toparlanmalar görülse de, 2025 yazı itibarıyla endeksin yeniden gerileme eğilimine girdiği dikkat çekiyor. Bu tablo, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından piyasadaki dinamiklerin yeniden gözden geçirilmesini gerektiriyor.
Reel kira endeksi, 2017 Eylül=100 baz alınarak ölçülüyor. Endeksin Haziran 2023’te 216,2 ile en yüksek seviyesine ulaşması, Türkiye kira piyasasında önemli bir dönüm noktası oldu. Ancak bu zirvenin ardından başlayan düşüş, 2023 sonbaharıyla birlikte daha belirgin hale geldi. 2024’ün mart-haziran döneminde kısa süreli toparlanma görülse de, eylül ayından itibaren tekrar gerileme süreci başladı.
Bu dönemde yaşanan dalgalanmanın arkasında birkaç temel faktör öne çıkıyor:
Enflasyonist baskı: Cari kira artışları enflasyona ayak uydurmakta zorlandı.
Konut arzı: Özellikle büyükşehirlerde yeni projelerin devreye girmesi kiralık daire sayısını artırdı.
Talep dengesi: Gelirlerdeki sınırlı artış, kiracıların daha küçük ve uygun fiyatlı evlere yönelmesine neden oldu.
2025 yılına girildiğinde reel kira endeksi yeniden artış eğilimine girdi. Ancak bu yükseliş temmuz ayında durakladı. Ağustos ayında ise tablo kiracılar açısından daha rahatlatıcı, ev sahipleri açısından ise daha sınırlayıcı bir hal aldı:
Ortalama metrekare cari kira %1,4 arttı,
Bu nedenle reel kira endeksi 182,1 seviyesine geriledi.
Bu gelişme, kira fiyatlarının nominal olarak artsa bile, enflasyonun üzerinde bir kazanç sağlamadığını gösteriyor.
2025 Ağustos verilerine göre reel kira endeksi, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 düşüş gösterdi. Bu tablo, son 12 ayda kira piyasasının reel anlamda gerilediğini ortaya koyuyor.
Ev sahipleri açısından nominal gelir artışı yeterince tatmin edici değilken, kiracılar için reel yükün bir miktar hafiflediği söylenebilir.
Reel kira endeksindeki düşüş, piyasanın geleceğine dair farklı senaryoları gündeme getiriyor. Uzmanlar, kısa vadede kira artışlarının enflasyonun altında seyretmeye devam edebileceğini, bunun da reel kira değerlerini baskılayacağını öngörüyor.
Bu süreçte öne çıkan başlıca faktörler:
Enflasyonun seyri: TÜFE oranı, kira artış hızının üzerinde kalmaya devam ederse reel kira değerleri daha da gerileyebilir.
Arz-talep dengesi: Yeni konut projelerinin piyasaya sunulması, kiralık konut arzını artırarak fiyatların baskılanmasına neden olabilir.
Gelir düzeyleri: Hanehalkı gelirlerindeki artış, kiracıların daha yüksek kira ödemelerini karşılayabilme kapasitesini belirleyecek.
Yasal düzenlemeler: Devletin kira artış oranlarıyla ilgili aldığı kararlar, piyasada önemli rol oynayabilir.
Bu faktörler ışığında, 2025’in geri kalanında reel kira piyasasının durağan bir seyir izlemesi bekleniyor. Ancak enflasyondaki olası düşüş, reel kira endeksinde yeniden toparlanmaya kapı aralayabilir.
Sonuç
Sahibindex’in Eylül 2025 raporu, reel kira piyasasında zirveden başlayan düşüşün yeni bir denge arayışıyla devam ettiğini ortaya koyuyor. 2023’te zirveye ulaşan reel kira endeksi, son iki yılda inişli çıkışlı bir seyir izleyerek 2025 yazında 182,1 seviyesine kadar geriledi.
Kiracılar açısından bu durum, artan nominal kiralara rağmen reel yükün hafiflemesi anlamına geliyor. Ev sahipleri içinse kira getirilerinin enflasyona karşı korunmasında güçlükler devam ediyor.
Önümüzdeki dönemde enflasyonun kontrol altına alınması, hane halkı gelirlerindeki artış ve konut arz-talep dengesindeki gelişmeler, reel kira endeksinin yönünü belirleyecek. Türkiye konut piyasası açısından bu süreç, hem kiracılar hem de ev sahipleri için yakından takip edilmesi gereken bir döneme işaret ediyor.
