Konut Fiyatları Nominalde Artıyor Reel Düşüş Devam Ediyor

Konut Fiyatlarında Nominal Artış Sürüyor, Stoklar Azalıyor

Türkiye’nin önde gelen proptech şirketlerinden Endeksa, Ocak 2025 Konut Değer Raporu’nu yayımladı. Rapora göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam ederken, reel bazda ise düşüş eğilimi sürüyor. Ocak ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %25, aylık bazda ise %1 artış gösterdi. Ancak enflasyon etkisi hesaba katıldığında, fiyatlar bir yılda reel olarak %13, bir ayda ise %2 düşüş kaydetti. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 30.136 TL’ye yükselirken, ortalama konut fiyatı 3,95 milyon TL seviyesine ulaştı. Konut yatırımının geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı.

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin yaptığı açıklamada şu değerlendirmelerde bulundu:

“Konut satış fiyatlarında reel düşüş trendi devam ediyor. Ancak kira bedellerindeki artış, yatırımcılar için önemli fırsatlar sunuyor. Türkiye genelinde amortisman süresi 13 yıl seviyesine kadar düştü. Avrupa’nın birçok kentinde bu sürenin 20-25 yıl civarında olduğu göz önüne alındığında, ülkemizdeki konut yatırımının yeniden cazip hale geldiğini söyleyebiliriz. 2022 yılı sonları ve 2023 yılı başlarında bu süre 18 yıl civarındaydı. Bu yıl içerisinde beklenen faiz indirimleri ve krediye erişimin kolaylaşmasıyla konut fiyatlarının yeniden reel olarak artış göstermesini bekliyoruz. Bu nedenle konut yatırımı yapmak isteyenler için şu an doğru bir zaman olabilir. Endeksa verilerine göre, Ocak ayında konut stoku İstanbul’da %21, Ankara’da %11, İzmir’de ise %13 düşüş gösterdi.”

Yatırımcılara En Fazla Kazandıran İller: Erzurum ve Ağrı

Endeksa Ocak 2025 Konut Değer Raporu’nda, toplam stok adedi 100’den fazla olan iller incelendi. Ocak 2024’ten bu yana yatırımcılarına en fazla kazandıran iller Erzurum ve Ağrı oldu. Erzurum’da satılık konut fiyatları bir yılda %61 oranında artış gösterirken, reel bazda %12 yükseldi. Ortalama metrekare fiyatı 18.893 TL seviyesine ulaştı. Erzurum’da Ocak 2024’te 1,9 milyon TL olan ortalama konut fiyatı, Ocak 2025 itibarıyla 3 milyon TL’ye çıktı. Erzurum’u takip eden Ağrı’da ise satılık konut fiyatları nominal olarak %55 artarken, enflasyon etkisinden arındırıldığında %8’lik bir reel artış yaşandı. Ağrı’da ortalama metrekare satış fiyatı 16.629 TL olarak belirlenirken, konut fiyatları 1,7 milyon TL’den 2,6 milyon TL’ye yükseldi.

En Az Artış Gösteren İller: Muğla ve Antalya

Türkiye genelinde satılık konut fiyatlarının yıllık bazda en az artış gösterdiği iller Muğla ve Antalya oldu. Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının en pahalı olduğu bölgelerden biri olan Muğla’da yıllık nominal fiyat değişimi %17 seviyesinde gerçekleşti. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise Muğla’da konut fiyatlarının reel olarak %18 düştüğü görüldü. Muğla’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 64.780 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 8,5 milyon TL’ye ulaştı. Antalya’da ise yıllık nominal değişim %20,6 olurken, reel bazda %16’lık bir düşüş yaşandı. Antalya’da ortalama metrekare satış fiyatı 39.346 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,5 milyon TL seviyesinde gerçekleşti.

3 Büyükşehir Arasında Ankara Öne Çıkıyor

Türkiye’nin en büyük üç ili arasında satılık konut fiyatlarının en fazla yükseldiği şehir Ankara oldu. Başkentte nominal fiyat artışı %30,7 olarak gerçekleşirken, reel bazda ise %9’luk bir düşüş yaşandı. Ankara’da ortalama konut metrekare fiyatı 25.937 TL’ye yükselirken, ortalama konut fiyatı 3,4 milyon TL seviyesine ulaştı. İzmir’de fiyatlar nominal olarak %28,5 artış gösterirken, reel bazda %10 geriledi. İzmir’de ortalama konut fiyatı 4,9 milyon TL, metrekare fiyatı ise 39.179 TL oldu. İstanbul’da satılık konut fiyatları yıllık bazda %25 nominal artış kaydederken, reel bazda %13 geriledi. İstanbul’da ortalama konut metrekare fiyatı 46.055 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,3 milyon TL olarak belirlendi.

Öte yandan, Türkiye genelinde en düşük konut satış fiyatları Kars’ta kaydedildi. Kars’ta ortalama konut metrekare fiyatı 18.764 TL olurken, ortalama konut fiyatı 1,9 milyon TL olarak hesaplandı.

Kira Fiyatları Reel Olarak Artış Eğiliminde

Endeksa’nın güncel verilerine göre, Türkiye genelinde kira fiyatları yıllık bazda %40,5 yükselirken, aylık bazda ise %3 artış gösterdi. Enflasyon etkisinden arındırılmış verilere göre kiralar bir yılda reel olarak %2 düştü, geçen aya göre ise sabit kaldı. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 187 TL olurken, ortalama kira bedeli 20.542 TL seviyesinde gerçekleşti.

Ankara, İstanbul ve İzmir’de kira fiyatlarının yıllık nominal değişimi %45 ile %49 arasında değişti. Enflasyon etkisinden arındırılmış değişimlere bakıldığında ise İstanbul’da %2, Ankara ve İzmir’de %4’lük bir reel artış gözlemlendi. Bu üç büyükşehirde ortalama kira bedeli 22.000 TL ile 26.500 TL arasında değişiyor.

Türkiye genelinde en yüksek kira bedeline sahip iller Muğla ve İstanbul oldu. Bu iki şehirde ortalama kira fiyatları sırasıyla 26.636 TL ve 26.510 TL olarak belirlendi. Metrekare kira fiyatları ise 265-266 TL seviyesinde gerçekleşti. En düşük kira bedeline sahip iller ise Muş, Hakkari ve Kilis olarak öne çıktı. Bu illerde ortalama kira bedeli 10.000 TL seviyesinde seyrediyor.

Sonuç olarak, Türkiye’de konut piyasasında nominal artış sürerken, enflasyon etkisi göz önüne alındığında reel bazda düşüşler yaşanmaya devam ediyor. Stokların azalması ve faiz indirimleri beklentisi, konut yatırımcıları için fırsatlar sunuyor. Önümüzdeki dönemde krediye erişimin kolaylaşması ile piyasanın nasıl şekilleneceği yakından takip edilecek.