Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, 2025 yılı mart ayı itibarıyla konut fiyatları aylık bazda %2 oranında artış gösterdi. Ancak bir önceki yılın aynı dönemine göre %32,3’lük yükselişe rağmen, enflasyon karşısında konut fiyatlarında %4,2’lik reel bir kayıp yaşandığı dikkat çekti. Bu durum, konut yatırımlarının kısa vadede enflasyona karşı tam bir koruma sağlamadığını ortaya koyuyor.
Konut sektörüne ilişkin bu veriler, hem yatırımcılar hem de konut alıcıları açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken gelişmeleri barındırıyor. Özellikle ekonomik istikrar, faiz oranlarındaki değişim ve siyasi atmosfer, konut piyasasında hem satış adetlerini hem de fiyat trendlerini doğrudan etkileyen faktörler arasında yer alıyor.
Bu bağlamda uzmanların değerlendirmeleri, piyasadaki mevcut durumun geçici olabileceğini ve yaz aylarıyla birlikte konut alım iştahının yeniden artabileceğini işaret ediyor. TÜİK’in 2025 yılı ilk çeyrek verilerine göre 335 bin 786 konut satışı ile son 5 yılın zirvesi görülmüş olması da konuta olan ilginin sürdüğünü gösteriyor. Özellikle ipotekli satışlarda gözlemlenen artış, faizlerdeki gerilemenin etkisini yansıtıyor. Ancak, mart ayında alınan yeni faiz artış kararı ve küresel ekonomik gelişmeler, önümüzdeki dönem için temkinli olunması gerektiğine işaret ediyor.
TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksi verilerine göre, aylık bazda yüzde 2, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 32,3 değişim yaşandı. Konut fiyatlarında enflasyon karşısında yıllık bazda yüzde 4,2’lik reel kayıp gerçekleşti.
Endeks verilerini değerlendiren Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Latif Aksoy, “Enflasyon oranındaki gerilemenin ve konuta olan talebin devam etmesiyle takip eden aylarda reel getirilerin kısa vadede görülmesi bekleniyordu. Ancak son haftalarda yaşanan siyasi, ekonomik gelişmeler ve faiz artış kararı piyasada dalgalanmaya sebep olacak.” dedi.
Yatırımcının diğer yatırım enstrümanlarından konuta yönelen güveninde kısa süreli de olsa puslu bir hava görüleceğini söyleyen Aksoy, “Faizlerin bu düzeltme sonrasında tekrar inmeye başlaması ve kampanya beklentileri ile konut alım iştahının yaz başında tekrar gündeme gireceğini öngörüyoruz. Mevsim etkisinden arındırılmış verilerde, satışların geçmiş yıllara göre yüksek seyri ve konut fiyatlarının ilk planda reel getiri sağlamasa bile enflasyonun altında kalmayacağını hatta bazı bölgelerimizde enflasyonun çok üzerinde getiriler sağlayamaya devam edeceğini söyleyebiliriz. Son açıklanan TÜİK konut satış istatistikleri de bu durumu destekler nitelikte. TÜİK verilerine göre ilk 3 aylık konut satış sayısı 335 bin 786 adet ile ilk çeyrek bazda 5 yılın zirvesinde gerçekleşmişti. Bu, tüm zamanların ilk çeyreğindeki en yüksek ikinci satış adedidir. Ocak ve şubat aylarındaki konut satış sayılarında yaşanan sıçrama sonrasında mart ayında da benzer satış adetleri kaydedildi. Geçen yılın ilk üç ayına göre yüzde 20 oranında artış yaşandı.” dedi.
İlk iki ayda yüzde 14,9 olan ipotekli satışların payının, mart ayıyla yüzde 16,4 olduğuna dikkat çeken Aksoy, ipotekli konut satışlarının toplam satışlardaki payının artış göstermeye devam ettiğini aktardı. Aksoy, “Geçen yılın verileri ile kıyaslandığında, konut satış sayılarındaki artışın ipotekli konut satışları kaynaklı olduğu, diğer satış istatistiklerinin geçen yıla paralel gerçekleştiği göze çarpıyor. Konut kredisi faizlerinde tepeden dönüşün başlamasıyla ipotekli satışların artış göstermesi öngörü dahilindeydi. Ancak mart ayı içerisinde yurt içi ve yurt dışında yaşanan siyasi ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak bankaların faiz oranlarında dalgalanma yaşanması ve son olarak TCMB’nin faiz artış kararıyla yılın geri kalanı için öngörülen muhtemel tablo bir miktar değişti. Nisan ve mayıs ayı verilerinde bu değişimlerin etkisini güçlü bir şekilde görmek sürpriz olmayacaktır.” ifadelerini kullandı.
İller bazında Ankara’da konut fiyat endeksindeki yıllık değişimin mart ayı verileriyle yüzde 38,6 ile ortalama üzerinde seyretmeye devam ettiğini söyleyen Aksoy, “Başkentte el değiştiren konut sayısı, geçen yılın ilk üç ayına göre yüzde 27 artarak kentte konuta olan talebin yüksek kaldığını gösterdi. İstanbul ve İzmir’de ise konut fiyat endeksinde yıllık değişim sırasıyla yüzde 30,7 ve yüzde 32,5 olarak kaydedildi. Öte yandan İzmir’de son dönemde aylık bazda kaydedilen yüksek fiyat değişimleri de dikkat çekiyor.” dedi.
İç Ege illerinde geçen sonbahardan beri kaydedilen değişimin, ortalamanın üzerinde seyrettiğini hatırlatan Aksoy, “Afyonkarahisar, Kütahya, Manisa ve Uşak’ın oluşturduğu veri grubunda konut fiyat endeksi, önceki yılın aynı ayına göre yüzde 39,5 değişim gösterdi. Bu bölgede konut fiyatlarının, Kıyı Ege ve çevre illere göre nispeten alım gücüne daha uygun olması özellikle il dışından da yatırım amaçlı konut alımlarına neden oluyor. Afyonkarahisar’da ilk çeyrekte el değiştiren konut sayısı, kredi kampanyalarının olduğu 2020 yılındaki satış sayılarını geçmiş durumda. Öte yandan Doğu Anadolu’dan Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari ve Muş veri grubunda konut fiyat endeksi yüzde 46,7 ile ortalamanın epey üzerinde değişim kaydetti. Antalya, Muğla ve Konya çevresinde yer alan illerimizde ise konut fiyat endeksine göre reel düşüş ülke ortalamasının üzerinde seyretmeye devam ediyor. Özellikle Antalya’da konut satış sayılarındaki artışa rağmen uzun süredir ortalama altında yaşanan fiyat değişimi dikkat çekicidir.” dedi.
Konut fiyatlarının yıllık olarak tek haneli yüzdelerle arttığını belirten Aksoy, “Konut fiyatları, 2020 yılında başladığı tırmanış trendiyle Mart 2023’e kadar yüksek artışlar sergileyerek rekorlar kırmıştı. Sonrasında nominal olarak artsa dahi reel olarak ciddi gerilmeler yaşadı ve 2024 başından itibaren negatif reel getiriler derinleşerek devam etti. Ekim 2024’ten itibaren iyileşme görülmesine ve grafiklerin yukarı yönlü hareket etmesine rağmen henüz pozitif reel getiri sağlamayı başaramadı.” dedi.
Aksoy sözlerini şöyle tamamladı:
“Konut fiyatlarının reel getirisindeki düşüş devam etse de fiyat artış oranının enflasyon oranına yaklaşıyor. Son 6 aylık kıyaslamaya bakacak olursak Konut Fiyat Endeksi, Tüketici Fiyat Endeksi karşısında yaklaşık 1,5 puanlık bir pozitif reel getiri sağlamış görünüyor. Son bir ayda yaşanan yurt içi ve yurt dışındaki siyasi-ekonomik gelişmeler sebebiyle ve bunu takip eden faiz artış kararı sonrası konutta reel getiri kaydedilmesi bir süre daha ertelenmiş görünüyor. Diğer yandan bu yıl içindeki güçlü satış rakamları, istikrarlı ekonomik program ve para politikasındaki kararlı duruş, yurt içindeki talepte dengelenme ve faizlerin inme trendinin devam edeceğine duyulan güven, konuta ilginin devam edeceğini ve buna bağlı olarak fiyatlardaki artış trendini güçlü bir şekilde işaret ediyor.”
