Türkiye konut piyasasında son yıllarda giderek belirginleşen önemli bir sorun var: Konut satışı ile tapu devir sayısının aynı şey sanılması ve bu yanlış algının piyasa değerlendirmelerini yanıltması. 2025 yılı boyunca özellikle üzerinde durulan bu konu, konut pazarındaki gerçek dinamiklerin doğru okunmasını zorlaştırıyor.
Gayrimenkul Stratejisti Bilge Özdemir, 2013’ten 2025 Ekim ayına kadar uzanan 154 aylık dönemde ikinci el konut pazarında gerçekleşen 10,7 milyon tapu devrinin, mevcut stok ve ilk el satış miktarlarıyla uyumsuz olduğuna dikkat çekerek, “konut satışı” olarak bilinen verilerin aslında tapu devir işlemleri olduğunu vurguluyor.
Özdemir’e göre bu durum, Türkiye konut pazarında dengenin ikinci el piyasasında konutunu satanlar lehine bozulduğunu, mükerrer satışların arttığını ve aynı konutların kısa aralıklarla defalarca el değiştirdiğini gösteriyor.
Bu nedenle 1. el ve 2. el satışların, tapu devirlerinin ve mükerrer işlemlerin ayrı sınıflandırılması gerektiğini belirten Özdemir, konut pazarının doğru analiz edilebilmesi için raporlama sisteminin yeniden düzenlenmesi çağrısı yapıyor.
Konut piyasasında sıklıkla yapılan temel hata, 1. el ve 2. el tapu devirlerinin “konut satışı” olarak yorumlanmasıdır. Oysa resmi kayıtlarda yer alan bu rakamlar satış değil, yalnızca tapu devri işlemleridir. Aynı konutun aynı yıl içinde veya birkaç yıl arayla birden fazla kez el değiştirmesi mümkündür ve bu durum satış rakamlarını olduğundan yüksek, stok miktarını ise olduğundan düşük gösterir.
2013–2025 Ekim döneminde:
1. el tapu devri: 6.776.840
2. el tapu devri: 10.783.723
Bu iki rakam toplam 17.560.563 tapu işlemini ifade etse de, bu sayı 17,5 milyon konut satıldı anlamına gelmez. Çünkü bu işlemlerin içinde aynı konutun birden fazla kez satışa konu edildiği mükerrer devirler yer almaktadır.
Aynı problem, 2025 Ekim ayı özelinde de açık şekilde görülmektedir:
1. el tapu devri: 397.507
2. el tapu devri: 895.526
Toplam tapu işlemi: 1.293.033
Bu verinin “1,2 milyon konut satışı” gibi lanse edilmesi, konut pazarına yönelik analizleri doğrudan yanıltmaktadır.
Piyasa verileri, ikinci el konut stokunun azalmak bir yana giderek arttığını gösteriyor. Buna karşın aynı dönemde gerçekleştirilen ilk el satışların, ikinci el piyasasında konutunu satanların talebini karşılamadığı görülüyor. Bu durumun kaynağına inildiğinde, konut pazarındaki yapısal bir kırılma dikkat çekiyor:
İkinci elde satılan konut sayısı, ilk elde satılan konut sayısından çok daha yüksek.
İlk elden alınan konutların önemli bölümü kısa sürede ikinci ele dönüyor.
Aynı konut defalarca el değiştiriyor ve her devir yeni bir “satış” gibi raporlara yansıyor.
Bu nedenle mevcut istatistikler, konut pazarında gerçek bir stok azalması olduğunu zannettiriyor, oysa gerçekte önemli bir kısmı yalnızca mükerrer tapu devirlerinden ibaret.
Bu tablo, Özdemir’in yıllardır vurguladığı şu kritik soruyu gündeme taşıyor:
Bu soruya cevap ararken konut varlığına ilişkin 2012 verileri referans alındığında, piyasanın büyüklüğü ve devinimi daha net görülüyor. 20 milyon konutluk 2012 stokunun üzerine, 2013–2025 arasında eklenen ilk el satışlarla toplam 26,7 milyon adetlik bir konut pazarının oluştuğu kabul edilebilir. Bu varlık içinde 10,7 milyonluk ikinci el işlem gerçekleşmiş olsa da, bunların:
Ne kadarının eski stok,
Ne kadarının yeni stok,
Ne kadarının mükerrer devir
olduğu bilinmemektedir.
Bu bilinmezlik, analizlerin sağlıklı yapılmasını engelleyen en büyük boşluklardan biridir.
İkinci el konut piyasasında artan hareketlilik, yalnızca yatırımcı davranışlarıyla değil, geniş bir sosyo-ekonomik baskı setiyle şekilleniyor. Konutunu satanların neden satışa yöneldiğini anlamak, pazarın gerçek dinamiklerini çözmek açısından kritik önem taşıyor.
Gayrimenkul Stratejisti Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre tablo şu şekilde gelişiyor:
1. İlk El Konut Satın Alanlar
Projeden konut alanların önemli bir bölümü yatırımcı profiline sahip.
Bu yatırımcılar:
Konutu ilk elden satın alıyor,
Değer artışı oluştuğu anda,
Kâr realizasyonu yaparak konutu hızla elden çıkarıyor.
Bu davranış, ilk el pazarının büyük ölçüde yatırım döngüsüyle işlediğini, konutların önemli bir kısmının kısa sürede ikinci el havuzuna dönüştüğünü gösteriyor.
2. İkinci El’de Konutunu Satanlar
Bu segment çok daha geniş ve ekonomik gerçeklerle doğrudan bağlantılı. Özdemir’e göre konut sahiplerini satışa zorlayan başlıca nedenler şunlardır:
Borç kapatma amacı: Satıp kiraya çıkarak finansal yükümlülükleri kapatma.
Faiz geliriyle yaşama eğilimi: Konutu satarak kira yerine faiz gelirine yönelme.
Daha küçük eve geçerek gider azaltma: Artan yaşam maliyetleri nedeniyle metrekare küçültme zorunluluğu.
Aile içi yapısal değişimler: Boşanma, aile birleşmesi, miras paylaşımı vb. etkiler.
Bölgesel zorunlu taşınmalar: İş değişikliği, okul, deprem kaygısı, güvenlik endişeleri.
Kentsel dönüşümün baskısı: Riskli yapı tespitleri ve dönüşüm süreçleri nedeniyle zorunlu satışlar.
Bu nedenlerin ortak sonucu, aynı konutların çok kısa sürede tekrar tekrar el değiştirmesi. Bu döngü sadece tapu işlem sayısını yükseltmiyor, aynı zamanda satış istatistiklerini de gerçeğin çok üzerinde gösteriyor.
Özdemir, bu noktada kritik bir gerçeği vurguluyor:
Konut satışı ile konutunu satanların oluşturduğu akım birbirinden tamamen farklı kavramlardır ve ayrıştırılmalıdır.
Bu ayrım yapılmadığı sürece pazarın gerçek dengeleri ve riskleri doğru şekilde analiz edilemeyecektir.
Mevcut veri paylaşım yönteminde ilk el ve ikinci el tapu işlemleri toplu biçimde “konut satışı” olarak değerlendirildiğinden, hem kamuoyu hem de sektör aktörleri yanlış bir pazar algısına yöneliyor. Oysa konut piyasasının gerçek fotoğrafı, bu iki verinin birbirinden ayrıştırılmasıyla netleşebilir.
Gayrimenkul Stratejisti Bilge Özdemir’e göre:
Aynı tapunun birden fazla kez el değiştirmesi,
İlk elden alınan tüm konutların kısa süre içinde ikinci el stokuna dönüşmesi,
2012 öncesi stokun ölçülememesi,
Mükerrer devirlerin ayrıştırılamaması
konut piyasasında analiz boşlukları oluşturuyor. Bu nedenle hem kamu kurumlarının hem de piyasa verisi üreten kurumların veri sınıflandırmasını yeniden yapılandırması gerekiyor.
Özdemir’in önerdiği yeni raporlama başlıkları şöyle:
1. El / İlk El Konut Satışları
– Bir projeden ilk kez piyasaya çıkan konutların gerçek satış adedi.
1. El / İlk El Tapu Devirleri
– Satın alınan ilk el konutun tapuda ilk devredildiği işlem.
2. El Tapu Devirleri
– Konutun ikinci ve sonraki tüm el değiştirmelerine ait devir işlemleri.
1. El + 2. El Toplam Tapu Devirleri
– Toplam işlem hacmi, ancak satış olarak yorumlanmamalı.
– Aynı konutun kaç kez el değiştirdiğinin net olarak görülebilmesi için hayati veri seti.
Bu ayrımın yapılması halinde Türkiye konut pazarının:
Gerçek stok miktarı,
Gerçek satış adedi,
Yatırım motivasyonları,
Mülk sahiplerinin davranış eğilimleri,
Kentsel dönüşümün satışlara etkisi,
Finansal baskıların konutunu satanlara yansıması net biçimde analiz edilebilecek.
Özdemir’e göre bu düzenleme olmadan mevcut veriler, piyasadaki gerçek durumu yansıtmaktan uzak kalmaya devam edecek. Bu nedenle TÜİK ve ilgili kurumların raporlama yaklaşımını yeniden ele alması artık zorunlu bir ihtiyaç.
Sonuç olarak; satışların, devirlerin ve mükerrer işlemlerin ayrı ayrı sınıflandırılması, Türkiye’de konut pazarının sağlıklı okunması için kritik önemdedir.
