Son on yılda Türkiye’de konut piyasasında yaşanan gelişmeler, yalnızca rakamsal artışlarla sınırlı kalmadı. Ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon, pandemi etkileri ve demografik değişimlerle şekillenen bu süreç, konutun hem bir barınma aracı hem de bir yatırım enstrümanı olarak algılanma biçimini kökten değiştirdi. Artan maliyetler ve erişim sorunları, konuta ulaşmayı her zamankinden daha zor hale getirirken; yatırım davranışlarında da büyük bir kayma yaşandı. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin güncel analizleri, bu dönüşümün sadece fiyatlarla değil, aynı zamanda arz-talep dengesi, yaşam kalitesi ve sürdürülebilirlik gibi temel alanlarda da etkilerini hissettirdiğini ortaya koyuyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin son verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama birim konut satış fiyatı 35 bin TL seviyelerine yaklaşırken, İstanbul’da bu rakam 59.200 TL’ye kadar çıktı. Aynı şekilde, kira fiyatlarındaki artış da dikkat çekici düzeyde. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 230 TL’ye ulaşmış durumda; İstanbul’da ise 300 TL bandına dayanmış durumda. Bu veriler, özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların konuta erişimini her geçen gün daha da güçleştiriyor. Konut artık yalnızca bir yaşam alanı değil, aynı zamanda yatırım ve enflasyona karşı bir korunma aracı olarak görülüyor.
Pandemi döneminde yaygınlaşan uzaktan çalışma, büyükşehirlerdeki kira baskısını bir nebze hafifletmişti. Birçok beyaz yakalı çalışan Anadolu şehirlerine yönelerek hem yaşam maliyetlerini düşürmeyi hem de konfor alanlarını artırmayı hedeflemişti. Ancak son dönemde bu trendin tersine döndüğü görülüyor. İşverenlerin ofise dönüşü teşvik etmesiyle birlikte, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollere yeniden göç yaşanıyor. Bu durum, hem trafik hem de konut talebinde ciddi bir yoğunlaşmaya neden oluyor. EVA’ya göre, uzaktan çalışmayı destekleyecek yasal düzenlemeler ve işveren teşvikleri, bu baskıyı hafifletmek için kritik önemde.
Konut piyasasında biriken satılamayan stoklar, yalnızca arz fazlası olduğunu değil; aynı zamanda talebin beklentileriyle uyuşmayan üretim anlayışını da ortaya koyuyor. Yanlış lokasyon seçimi, hedef kitleye uygun olmayan fiyatlandırma ve finansmana erişimdeki engeller, bu yapıları atıl hale getiriyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, özellikle orta ve alt gelir grubunun konut piyasasından dışlandığını vurgulayarak, sadece fiyat değil, stratejik planlama eksikliklerinin de bu sonucu doğurduğunu belirtiyor.
Konut sorununu sadece arz artırımıyla çözmek mümkün değil. Önümüzdeki dönemde sosyal konut üretimi, uygun kredi modelleri, kira destek programları ve bölgesel planlama gibi kapsayıcı yaklaşımların öne çıkması bekleniyor. Serkan Bal, konutun niteliği, lokasyonu ve hedef kitlesinin dikkate alınmadan yapılan her yatırımın zamanla ekonomik değerini yitireceğini ve atıl stoka dönüşeceğini belirtiyor. Bu nedenle gayrimenkul sektörünün hem ekonomik sürdürülebilirlik hem de sosyal adalet ekseninde yeniden kurgulanması gerektiği vurgulanıyor.
Konut piyasasında yaşanan bu dönüşüm, sadece fiyatlardaki artışla sınırlı değil. Alım gücünün zayıflaması, demografik değişimler, uzaktan çalışma gibi yeni yaşam modelleri ve artan finansman ihtiyacı, sektöre çok boyutlu çözümler getirilmesini zorunlu kılıyor. Sadece konut üretmek değil; doğru yerde, doğru gelir grubuna ve sürdürülebilir modellerle üretmek artık kaçınılmaz bir ihtiyaç haline gelmiş durumda. Aksi halde, bugünün yatırımları yarının sorunlu yapı stoklarına dönüşebilir.
