Konut Yatırımında Geri Dönüş Süresi 14 Yıla Dengelendi

Konut Yatırımında Amortisman Süresi 14 Yıla Oturdu

Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi, son yıllardaki dalgalı seyrin ardından yeniden dengelenme sürecine girdi. 2026 yılı Şubat ayı verilerine göre amortisman süresi ortalama 14 yıl seviyesinde sabitlendi. Uzmanlar, konut fiyatları ile kira getirileri arasındaki dengenin yeniden kurulmaya başladığını vurgularken, bu gelişmenin yatırımcı açısından daha öngörülebilir bir piyasa yapısına işaret ettiğini belirtiyor. Özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının devam etmesi, geri dönüş sürelerinin daha fazla uzamasını sınırlayan önemli bir unsur olarak öne çıkıyor.

Fiyat ve Kira Dengesi Yeniden Kuruluyor

Son yıllarda hızlı artan konut fiyatları, kira getirilerinin geride kalmasına neden olmuş ve amortisman sürelerini uzatmıştı. Ancak 2025 yılı itibarıyla kira artışlarının hız kazanması ve fiyat artışlarının daha kontrollü ilerlemesi, bu makasın kapanmasını sağladı. 2026 Şubat verilerine göre Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatı 39.843 TL, ortalama konut fiyatı ise yaklaşık 4,98 milyon TL seviyesinde. Buna karşılık ortalama metrekare kira 239 TL, ortalama kira ise 26.530 TL olarak ölçülüyor. Bu tablo, yatırımın geri dönüş süresini yeniden 14 yıl bandında dengeliyor.

Şehir Bazlı Amortisman Süreleri Dikkat Çekiyor

Türkiye genelinde amortisman süreleri şehirden şehre farklılık gösteriyor. Ankara, 12 yıl ile yatırımın en hızlı geri döndüğü şehir olarak öne çıkıyor. Tekirdağ ve Şanlıurfa 13 yıl ile Ankara’yı takip ederken; Adana, Bursa, Sakarya, Eskişehir ve Van gibi şehirlerde amortisman süreleri yaklaşık 14 yıl seviyesinde seyrediyor. İstanbul ise ülke ortalamasına paralel bir görünüm sergileyerek 14 yıl seviyesinde yer alıyor.

İstanbul’da İlçe Bazlı Ayrışma

İstanbul özelinde ise merkez ve çeper ilçeler arasında belirgin farklar oluşuyor. Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy gibi merkezi ilçelerde fiyatların dengelenmesiyle birlikte amortisman süreleri kısalırken; Sultanbeyli, Çatalca, Silivri ve Sancaktepe gibi çeper bölgelerde bu sürelerin uzadığı gözleniyor. İstanbul’da yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt olarak dikkat çekiyor. Bu durum, yatırımcıların lokasyon seçiminde daha stratejik hareket etmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Turizm Bölgelerinde Süreler Uzuyor

Turizm potansiyeli yüksek şehirlerde konut fiyatlarının kira artışlarının önüne geçmesi, amortisman sürelerinin uzamasına yol açıyor. Özellikle kısa dönemli kiralama beklentisiyle yapılan yatırımlarda, yüksek satın alma maliyetleri geri dönüş süresini uzatabiliyor. Bu nedenle yatırımcıların sadece talep değil, sürdürülebilir kira getirisi üzerinden değerlendirme yapması önem kazanıyor.

Piyasa Normalleşme Sinyali Veriyor

Uzmanlara göre amortisman süresinin 13–15 yıl bandında dengelenmesi, konut piyasasının daha sağlıklı bir yapıya kavuştuğunu gösteriyor. Kira artışlarının devam etmesi ve fiyatların daha kontrollü ilerlemesi, yatırımcı açısından riskleri azaltan bir unsur olarak öne çıkıyor. Bu gelişmeler, konut yatırımının yeniden güvenli ve öngörülebilir bir yatırım aracı olarak konumlanmasına katkı sağlıyor.