Gayrimenkul sektöründe son dönemde gündeme gelen “tapuda avukatla temsil zorunluluğu” tartışmasına, Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS) farklı bir perspektif getirdi. Platform tarafından yapılan değerlendirmede, gayrimenkul piyasasının yalnızca tapu işlemlerinden ibaret olmadığı ve sektördeki işleyişin çok daha geniş bir ekosistemi kapsadığı vurgulandı.
12 Aralık 2025 tarihinde gayrimenkul profesyoneli Bilge Özdemir tarafından dijital ortamda kurulan Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), kısa sürede yaklaşık 200 üyeye ulaşarak sektör temsilcilerini bir araya getirdi. Platformun temel amacı; ilk el konut üretimi, proje geliştirme, pazarlama ve satış süreçlerinde faaliyet gösteren profesyoneller arasında bilgi paylaşımı sağlamak ve sektörel gelişmeleri değerlendirmek.
GPPS bünyesindeki temsil yapısına bakıldığında: Üyelerin %47’si inşaat ve proje geliştirme firmalarından, %42’si outsource proje pazarlama ve satış hizmeti veren şirketlerden, %11’i ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarından (GYO) oluşuyor.
Platform üyelerinin sektördeki ortalama deneyim süresi ise oldukça dikkat çekici. İnşaat ve proje geliştirme tarafında ortalama deneyim 12,5 yıl, outsource satış firmalarında 15 yıl, GYO profesyonellerinde ise 16,5 yıl seviyesinde bulunuyor.
Tapu işlemleri gayrimenkulün tüm türlerini kapsasa da, düzenli ve uzun dönemli veri akışının sağlanabildiği en önemli alan konut pazarı olarak öne çıkıyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerinden derlenen bilgilere göre, 2013–2025 yılları arasındaki 13 yıllık dönemde Türkiye genelinde toplam 19 milyon 118 bin 469 tapu işlemi gerçekleştirildi.
Bu işlemlerin:
Verilere göre ikinci el konut piyasasında gerçekleşen 11 milyon 482 bin 409 tapu devrinin %26’sı ipotekli işlem olarak kayıtlara geçti. Bu da yaklaşık 2 milyon 957 bin ipotekli işlem anlamına geliyor.
Mortgage kredi kullanım oranlarının yıllara göre değişkenlik gösterdiği görülüyor. Ekonomik koşullara bağlı olarak bazı yıllarda ipotekli işlemlerin oranı %12’ye kadar gerilerken, bazı dönemlerde %41 seviyelerine kadar yükseldi.
Bu durum, ipotekli işlemlerde bankaların zaten sürece dahil olduğunu gösteriyor. Banka kredisi kullanılan satışlarda, bankayı temsil eden avukatlar tapu işlemlerinde hukuki süreci yürütüyor. Bu nedenle GPPS platformuna göre, ipotekli işlemlerde hem banka avukatının hem de ayrıca alıcı veya satıcı avukatının bulunmasının gerekliliği yeniden değerlendirilmesi gereken bir konu olarak görülüyor.
Yargı paketi kapsamında gündeme gelen düzenleme ile belirli bir tutarın üzerindeki tapu işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğu getirilmesi tartışılıyor. Düzenlemenin temel amacı; tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmak, hatalı veya riskli işlemlerin önüne geçmek ve vatandaşların daha güvenli bir şekilde gayrimenkul alım satımı yapabilmesini sağlamak.
Ancak sektör temsilcileri, bu düzenlemenin uygulama yönteminin detaylı şekilde ele alınması gerektiğini ifade ediyor.
GPPS değerlendirmesine göre, ilk el konut satışları ikinci el pazardan farklı bir dinamiğe sahip. 2013–2025 döneminde gerçekleşen 7 milyon 636 bin 60 ilk el satışın önemli bir bölümü, tapu devrinden önce yapılan satış vaadi sözleşmeleri üzerinden ilerliyor.
Bu süreçte:
Verilere göre ilk el satışların tapu devirleri içinde 1 milyon 860 bin 999 işlem ipotekli, yani yaklaşık %24 oranında. Bu işlemlerde de banka avukatları zaten sürecin içinde yer alıyor.
GPPS Platformu, son 13 yıllık verilerin gayrimenkul piyasasının yapısını açıkça ortaya koyduğunu belirtiyor. Buna göre tapu devrine bağlı işlemlerin yaklaşık her dört tanesinden biri ipotekli ve bu işlemlerde bankalar aracılığıyla zaten hukuki kontrol sağlanıyor.
Platform yetkilileri, tapuda avukat zorunluluğuna ilişkin düzenlemelerin hazırlanırken sektör temsilcilerinin, gayrimenkul geliştiricilerinin ve emlak profesyonellerinin görüşlerinin dikkate alınmasının önemli olduğunu vurguluyor.
Gayrimenkul sektörünün yalnızca tapu devri sürecinden ibaret olmadığına dikkat çeken GPPS, özellikle ilk el proje satışları ile ikinci el emlak piyasasının farklı dinamiklere sahip olduğunu ve yapılacak düzenlemelerin bu farkları gözeterek şekillendirilmesi gerektiğini ifade ediyor.
Sonuç olarak platform, hem hukuki güvenliği artıran hem de sektörün işleyişini zorlaştırmayan dengeli bir model oluşturulması gerektiğini savunuyor. Böyle bir yaklaşımın hem yatırımcıyı hem de sektör profesyonellerini koruyacak daha sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının oluşmasına katkı sağlayacağı belirtiliyor.
