Türkiye’de kiralık konut piyasası 2025 yılı itibarıyla farklı bir yön izliyor. sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 raporuna göre, reel kira fiyatları büyükşehirlerde birbirinden ayrışan bir tablo ortaya koydu. İstanbul ve Ankara’da reel kiralar yükselişe geçerken, İzmir’de düşüş kaydedildi. Bu durum, hem yatırımcılar hem de kiracılar açısından piyasanın dinamiklerinin yeniden şekillendiğini gösteriyor.
Rapora göre, Türkiye genelinde reel kira fiyat endeksi uzun süredir düşüş eğilimindeydi. 2023 Şubat ayında yıllık bazda yüzde 86,6 ile zirve yapan reel kira artışları, 2024 ortasında negatife dönmüş ve Mayıs 2024’te yüzde –15 seviyesine kadar gerilemişti. 2025 Şubat ayında kısa süreli bir toparlanma ile pozitif alana geçilmiş olsa da, Ağustos 2025 verileri yeniden –%2 seviyesinde düşüşe işaret ediyor.
Bölgesel veriler ise tabloyu daha net ortaya koyuyor: İstanbul’da reel kira endeksi 194,8, Ankara’da 276,9, İzmir’de ise 214,2 oldu. Bu rakamlar, referans dönemi olan 2017 Eylül’e kıyasla İstanbul’da %94,8, Ankara’da %176,9, İzmir’de ise %114 oranında reel artış anlamına geliyor. Ancak yıllık bazda değerlendirildiğinde İstanbul’da %2,6, Ankara’da %3,6 artış görülürken İzmir’de %2,6 düşüş yaşandı.
Türkiye’nin en büyük kiralık konut piyasasına sahip İstanbul’da reel kira fiyatları, 2024 boyunca dalgalı seyrettikten sonra 2025 itibarıyla yeniden yükselişe geçti. sahibindex Eylül 2025 raporuna göre, reel kira endeksi Ağustos ayında 194,8 seviyesine ulaştı ve yıllık bazda %2,6 artış gösterdi.
2023’ün sonlarında negatif alana geçen yıllık değişim, 2024 Kasım ayından itibaren pozitife dönmüş ve 2025 boyunca yükselişini sürdürmüştür. Bu gelişme, İstanbul’da konut kiralarının enflasyondan arındırıldığında bile artış eğiliminde olduğunu ortaya koyuyor.
Cari kira fiyatlarında ise İstanbul açık ara önde. Ortalama m² kira 333,3 TL seviyesinde. Bu rakam, ülke ortalamasının (242,2 TL/m²) çok üzerinde olup İstanbul’un hâlâ en pahalı kiralık konut piyasası olduğunu gösteriyor.
Ankara, son dönemde reel kira artışında öne çıkan şehirlerden biri oldu. Deprem sonrası gecikmeli toparlanma yaşayan Ankara’da, 2024 ortalarından itibaren artış trendi başlamış ve 2025 Ağustos itibarıyla reel kira endeksi 276,9 seviyesine ulaşmıştır.
Yıllık bazda reel kira artışı %3,6 ile İstanbul’dan daha yüksek gerçekleşmiştir. Bu durum, başkentte kiralık konut piyasasının yatırımcılar açısından cazip hale geldiğini gösteriyor. Özellikle memur ve öğrenci nüfusunun yoğunluğu, kira talebini sürekli canlı tutuyor.
Cari kira fiyatları ortalama 248 TL/m² ile İstanbul’un oldukça gerisinde olsa da, yükseliş eğilimi yatırımcılar için dikkat çekici bir fırsat sunmaktadır.
İzmir, büyükşehirler arasında farklı bir tablo sergiliyor. Reel kira endeksi Ağustos 2025 itibarıyla 214,2 seviyesinde olsa da, yıllık bazda %2,6 düşüş yaşandı.
2023 Mart ayında %90,3 ile zirve yapan yıllık reel kira artışları, sonraki dönemde sürekli azaldı. 2024 ortasında bir miktar toparlanma görülse de, 2025 yazı itibarıyla yeniden negatif alana geçilmiştir. Bu durum, İzmir’de arz fazlası ve talepteki zayıflamanın etkisiyle kira piyasasının gerilediğini gösteriyor.
Cari kira fiyatları ise ortalama 283,3 TL/m² seviyesinde bulunuyor. Bu rakam, İstanbul’un gerisinde ancak Ankara’nın üzerinde seyrediyor.
Ülke genelinde reel kira fiyatlarının yıllık değişimi 2023 Şubat ayında %86,6 ile zirve yaptıktan sonra hızla gerilemiş, 2024 ortasında –%15 seviyesine kadar düşmüştü. 2025 başında sınırlı bir toparlanma görülse de, Ağustos itibarıyla yıllık değişim yeniden –%2 olarak kaydedildi.
Cari kira fiyatları ise enflasyon etkisiyle yükselmeye devam ediyor. Ağustos 2025’te Türkiye genelinde ortalama m² kira bedeli 242,2 TL oldu. Ancak yıllık artış hızı Temmuz 2025’te %31,8 iken, Ağustos’ta %30,3’e gerileyerek düşüş trendini sürdürdü.
Büyükşehirlerde yıllık kira artış hızları arasında ciddi farklılıklar mevcut:
En yüksek artışlar: Mardin (%42,5), Şanlıurfa (%41,7), Samsun (%40,9), Van (%40), Ankara (%37,8)
En düşük artışlar: Konya (%20), Hatay (%17,9), Malatya (%16,1), Eskişehir (%16), Gaziantep (%10,9)
Özellikle son gruptaki illerde kira artış oranları yıllık TÜFE’nin (%33) altında kalmaktadır. Bu nedenle yatırımcı açısından kira getirisi odaklı konut yatırımları cazibesini kaybetmektedir.
Yatırımcılar açısından: İstanbul ve Ankara, reel kira artışlarının pozitif alanda olması sebebiyle hâlâ cazip yatırım noktalarıdır. İzmir’de ise reel düşüş, yatırımcıların daha temkinli hareket etmesi gerektiğini göstermektedir.
Kiracılar açısından: Cari kira artış hızının yavaşlaması, kiracılar için bir nebze rahatlama sinyali verse de, özellikle büyükşehirlerde kira bedelleri hâlâ yüksek seviyededir.
sahibindex Eylül 2025 raporu, Türkiye’de kira piyasasının bölgesel farklılıklarla ilerlediğini açıkça ortaya koyuyor. İstanbul ve Ankara’da reel kiralar artarken, İzmir’de düşüş yaşanması dikkat çekici bir ayrışmadır. Cari kira artış hızındaki yavaşlama ise kiracılar için umut verici olsa da, yüksek kira maliyetleri hem yatırımcıları hem de kiracıları dikkatli adım atmaya zorlamaktadır.
1. Reel kira nedir, cari kiradan farkı nedir?
Reel kira, kira fiyatlarının enflasyondan arındırılmış halidir. Yani fiyatların gerçek alım gücü üzerindeki etkisini gösterir. Cari kira ise piyasada ilan edilen ve ödenen güncel kira fiyatlarını ifade eder. Reel kira azalıyorsa, kira fiyatları enflasyona kıyasla geriliyor demektir.
2. İstanbul’da kiralar yükselmeye devam edecek mi?
İstanbul’da reel kira artışı Ağustos 2025 itibarıyla %2,6 seviyesinde pozitif alanda seyrediyor. Ancak artış hızı sınırlı ve enflasyonun altında. Bu nedenle kiraların yükseliş trendi devam etse de çok hızlı artışlar beklenmiyor.
3. Ankara yatırımcılar için neden cazip hale geldi?
Ankara’da reel kira artışı yıllık %3,6 ile büyükşehirler arasında en yüksek oranlardan biri. Ortalama m² kira fiyatı İstanbul’a göre daha düşük (248 TL) olsa da, artış hızı yüksek olduğu için yatırımcılar açısından daha cazip bir getiri potansiyeli sunuyor.
4. İzmir’de kira fiyatlarının düşmesinin nedeni nedir?
İzmir’de arz fazlası konutların bulunması, turizm sezonunun beklendiği kadar hareketli geçmemesi ve talepteki görece zayıflama reel kiraların düşmesine yol açmıştır. Ağustos 2025 verilerine göre İzmir’de yıllık reel kira değişimi –%2,6 seviyesindedir.
5. Hangi şehirlerde kira getirisi yatırım için cazip değil?
sahibindex verilerine göre Konya, Hatay, Malatya, Eskişehir ve Gaziantep illerinde kira artış oranları yıllık TÜFE’nin (%33) altında kaldı. Bu nedenle bu illerde kira geliri odaklı yatırım cazibesini yitirmiştir.
6. Kiracılar için olumlu bir gelişme var mı?
Evet. Türkiye genelinde cari kira artış hızında bir yavaşlama söz konusu. Temmuz 2025’te yıllık artış oranı %31,8 iken, Ağustos’ta %30,3’e geriledi. Bu eğilim, kiracılar için görece bir rahatlama sağlayabilir.
7. Ortalama m² kira fiyatı Türkiye genelinde ne kadar oldu?
2025 Ağustos verilerine göre Türkiye genelinde ortalama m² kira fiyatı 242,2 TL’dir. İstanbul’da bu rakam 333,3 TL, Ankara’da 248 TL, İzmir’de ise 283,3 TL olarak kaydedildi.
