Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılının Haziran ayında ülke genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %35,8 artış göstererek 107.723 adede ulaştı. Bu dikkat çekici artış, sektörde uzun süredir beklenen canlanmanın bir işareti olarak değerlendirilse de, uzmanlar bu büyümenin sürdürülebilirliği konusunda temkinli.
Gayrimenkul sektörünün tanınan ismi ve Mega Proje Kurucusu Derya Filiz Dalga, verileri değerlendirerek piyasadaki hareketliliğin altında yatan nedenleri, olası riskleri ve geleceğe yönelik öngörüleri kamuoyuyla paylaştı.
Dalga, Haziran ayındaki satış artışını olumlu bulduğunu belirtirken, bu iyileşmenin kalıcı hale gelmesi için güçlü ve erişilebilir bir finansman altyapısının şart olduğunu vurguladı:
“Özellikle orta gelir grubunun krediye erişimi hâlâ sınırlı. Bu da sektörün sağlıklı büyümesini engelleyen temel faktörlerden biri. Konut sahibi olmak isteyen geniş bir kesim, finansmana ulaşamadığı için piyasada pasif konumda kalıyor.”
Haziran ayında ipotekli (kredili) konut satışları geçen yıla göre %112,6 artarak 14.484 adet oldu. Ancak bu satışlar, toplam konut satışlarının yalnızca %13,4’ünü oluşturdu. Dalga’ya göre bu oran, yüksek faiz ortamının etkisini yansıtıyor:
“Faiz oranları hâlâ birçok vatandaş için erişilemez seviyede. Kredili satışların payının düşük kalması, orta ve alt gelir gruplarının konut piyasasının dışında kaldığını gösteriyor. Bu büyüme sürdürülebilir değil, yüzeysel kalabilir.”
Yüksek faizlere rağmen satışların güçlü seyrine dikkat çeken Dalga, Türkiye konut piyasasının kendine özgü dinamiklerine vurgu yaptı:
“Türkiye’de krediye erişimin sınırlı olduğu, faizlerin yüksek seyrettiği bu dönemde 107.723 konutun satılması gerçekten dikkat çekici. Örneğin ABD’de faizler sadece birkaç puan arttığında bile, 30 yıllık mortgage sistemine rağmen piyasa yavaşlıyor. Ama Türkiye’de bu kadar yüksek faiz ortamına rağmen, piyasa yoluna devam ediyor.”
Dalga, faizlerin yüksek olduğu dönemlerde dahi konut almanın mantıklı olabileceğini belirterek, refinansman ve değer artışı gibi avantajlara dikkat çekti:
“Faizler düştüğünde refinansman imkânı doğar. Ancak konut fiyatları düştüğünde değil – genellikle yükseldiğinde kazanç sağlanır. Bugün alan biri, yarın faizler düştüğünde hem borcunu hafifletebilir hem de daha değerli bir mülke sahip olabilir. Temmuz itibarıyla faiz indirimi süreci başladı; bu da yeni bir talep dalgasını beraberinde getirebilir.”
Haziran ayında ilk el konut satışları %32 artışla 33.569, ikinci el satışlar ise %37,6 artışla 74.154 adet oldu. İkinci el satışlar, toplam satışların %69’unu oluşturdu. Bu tabloyu değerlendiren Dalga, yeni konut üretiminde yaşanabilecek olası bir yavaşlamanın fiyat dengesini bozabileceği uyarısında bulundu:
“Yeni konut üretimi için hem arsa hem de finansman desteği gerekiyor. Eğer üretim yavaşlarsa, ikinci el konuta olan talep artar ve bu da piyasadaki fiyat dengelerini bozabilir. Uzun vadede arz-talep dengesi bozulur.”
Verilerin istatistiksel olarak yanıltıcı olabileceğini ifade eden Dalga, takaslı satışlara dikkat çekti:
“Takaslı satışlar tapuda çift işlem olarak göründüğü için istatistiklerde yanıltıcı bir etki yaratabiliyor. Bu da satış sayısının gerçek talepten yüksek görünmesine neden olabilir.”
Haziran ayında yabancılara yapılan konut satışları %8,7 artışla 1.565 adede çıktı. Ancak yılın ilk yarısında %10,6’lık bir düşüş dikkat çekiyor. Dalga, bu verileri şöyle yorumladı:
“Yabancı yatırımcı ilgisi dönemsel olarak canlı kalabiliyor. Ancak döviz kuru istikrarı, vatandaşlık teşvikleri ve jeopolitik güven ortamı sağlanmadıkça bu ilgi kalıcı olmaz. Daha öngörülebilir bir yapı kurulmalı.”
Finansmana erişim sıkıntılarının yalnızca bireyleri değil, toplumu etkileyen bir sorun olduğunun altını çizen Dalga:
“Orta gelirli vatandaş krediye ulaşamazsa kiracı kalmaya mahkûm olur. Bu da kiralık konut talebini artırır, fiyatları yükseltir ve sosyal dengeleri bozar. Dolayısıyla krediye erişim sadece bir finansal konu değil, aynı zamanda bir sosyal denge meselesidir.”
Açıklamasının sonunda sektör bileşenlerine seslenen Dalga, Haziran ayındaki iyileşmenin sürdürülebilir olması için çok boyutlu bir yaklaşım gerektiğini belirtti:
“Haziran’daki yükseliş elbette olumlu. Ancak bu ivmeyi sürdürebilmek için yalnızca talebi konuşmak yetmez. Üretim, finansman ve yasal zemin birlikte ele alınmalı. Kamu, özel sektör ve finans kurumları koordineli çalışmalı. Sektör profesyonelleri olarak biz, bu sürece her türlü katkıyı sunmaya hazırız.”
Konut satışlarında gözlenen artış sektöre moral verirken, temel yapısal sorunların çözülmemesi durumunda bu yükselişin geçici bir bahar havası olabileceği endişesi hâkim. Gerek yatırımcılar gerekse kamu otoriteleri, sürdürülebilir bir konut politikası için daha derinlikli ve koordineli bir çalışma zeminine ihtiyaç duyuyor.
