ABD-İsrail-İran Gerilimi Türk Gayrimenkul Pazarını Böldü

Dubai Yatırımları Artarken Türk Gayrimenkul Pazarı Bölündü

Orta Doğu’da artan jeopolitik gerilimler, yalnızca siyasi dengeleri değil küresel yatırım hareketlerini de doğrudan etkiliyor. Özellikle Amerika ile İsrail’in İran’a yönelik olası askeri hamlelerinin konuşulduğu bir dönemde, bölgesel güvenlik algısı yatırımcı davranışlarını yeniden şekillendiriyor. Bu gelişmelerden en çok etkilenen alanlardan biri de gayrimenkul piyasası oldu. Dubai, son yıllarda Türk yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği bir pazar haline gelirken, yaşanan savaş riski ve ekonomik gelişmeler Türkiye’deki gayrimenkul sektöründe farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden oldu. GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı ve gayrimenkul sektörü stratejisti Bilge Özdemir, hem Türkiye hem de Dubai gayrimenkul piyasasına ilişkin dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu.

Dubai’ye Yönelen Yatırım Akımı ve Türkiye’de Değişen Dengeler

GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı, “O BİLGE” iş kitabı yazarı ve Gayrimenkul Sektörü Stratejisti Bilge Özdemir, Dubai gayrimenkul pazarını değerlendirdi ve Türk ile Dubai pazar yapıcılarına önemli önerilerde bulundu.

Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışı uzun yıllar boyunca bir “ihracat kalemi” olarak değerlendirilmişti. Ancak son yıllarda T.C. pasaport vatandaşlığına bağlı gayrimenkul yatırımlarının yavaşlaması, uluslararası pazarlama ve satış stratejilerinde geri kalınması ve iç piyasada yatırım amaçlı alımlara yönelik vergi ve kira düzenlemeleri sektör dengelerini değiştirdi.

Özdemir’e göre bu süreç, gayrimenkul pazarında önemli sonuçlar ortaya çıkardı.

• Yabancı yatırımcıların Türkiye’den farklı amaçlarla gerçekleştirdiği gayrimenkul alımları son yıllarda durma noktasına geldi.
• Yabancıya gayrimenkul pazarlayan ve “ihracatçı” olarak tanımlanan acenteler, daralan pazarda rotalarını ihracattan ithalata çevirerek Dubai pazarına yöneldi.
• Dubai’ye yönelen bu acentelere, Türkiye’de faaliyet gösteren emlak ofisleri ve yerli satış firmaları da eşlik etmeye başladı.

Türkiye’de yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kur koruma uygulamaları, dövize bağlı kira gelirleri, vergisel avantajlar ve alternatif yatırım fırsatları gibi faktörler nedeniyle sermayenin yönü Dubai’ye kaydı.

Bu gelişmelerin ardından Türkiye’de gayrimenkul sektörü iki farklı görüşe bölünmüş durumda.

Bir tarafta son yıllarda yatırımcıları Dubai gayrimenkul pazarına yönlendirenler, diğer tarafta ise bu tercihin riskli olduğunu savunanlar bulunuyor.

Özdemir bu durumu şu sözlerle değerlendirdi:

“Bozuk saatin bile günde iki kez doğruyu gösterdiği bir dünyada hepimiz bir şeyler söylüyoruz. Ticari hayatta haklı ya da haksız olmak çok şey ifade etmiyor. Önemli olan akıllı hareket etmek ve doğru stratejileri geliştirebilmek.”

Türkiye İçin Öneriler

Bilge Özdemir’e göre Türkiye’nin gayrimenkul pazarını yeniden güçlendirebilmesi için bazı stratejik adımların atılması gerekiyor.

Başta Dubai olmak üzere Körfez ülkelerine yönelen emlakçı, broker, acente ve satış firmalarına destek verilerek ülkeye geri dönüşleri teşvik edilmeli.

Yabancı yatırımcılara yönelik vatandaşlık ve oturum izinleri ile ilgili düzenlemeler sektör temsilcileri, dernekler ve platformların önerileri doğrultusunda yeniden güncellenmeli.

Dubai’de yatırım yapan yerli ve yabancı yatırımcıların kısa vadede Türkiye’ye geri dönmesini beklemek gerçekçi değil. Çünkü 2. el pazarın zayıf olduğu ülkelerde yabancıların satışlarını yerli pazarın absorbe etmesi oldukça zor.

Hindistan, Çin, Rusya ve İran gibi Asya ve Orta Doğu ülkelerine yönelik vatandaşlık dışı yatırım modelleri, geri alım garantisi ve yeni satış stratejileri geliştirilmeli.

Dubai Gayrimenkul Pazarı İçin Öneriler

Bilge Özdemir’e göre Dubai, geçmişte birçok kriz yaşamış ve bu krizlerden çıkmayı başarmış bir pazar. 2008 küresel finans krizi, 2014–2019 petrol fiyatlarının düşmesi ve arz fazlası, 2020 pandemi süreci

Dubai gayrimenkul pazarını ciddi şekilde sarsmıştı.

Bu dönemlerde konut fiyatları %25 ile %60 arasında düşmüş, toparlanma süreci ise 1 ila 7 yıl arasında gerçekleşmişti.

Özdemir’e göre bugün yaşanan süreç de benzer bir test niteliği taşıyor.

“Dubai artık 18 yıl ya da 6 yıl önceki Dubai değil. Bölgesel risklerin arttığı bir dönemde fiyatların düşmesi ve satışların yavaşlaması normal bir durumdur.”

Ancak sektörde bazı aktörlerin savaş riskine rağmen her şey normalmiş gibi satış kampanyaları yürütmesi, sosyal medya üzerinden agresif tanıtımlar yapılması ve influencer destekli satış söylemlerinin artması sektörde tepki yaratıyor.

Bu dönemde Özdemir’e göre yeni satış stratejileri geliştirmek yerine mevcut yatırımların korunması daha önemli.

Türk Yatırımcılar İçin Kritik Uyarılar

Özdemir, özellikle Dubai’den gayrimenkul satın alan Türk yatırımcıların sayısının son yıllarda ciddi şekilde arttığını vurguluyor.

Ancak savaş riski ve bölgesel gerilimler nedeniyle yatırımcı psikolojisinin hassas olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle şu önerileri sıralıyor:

Gayrimenkul alımına bağlı vadeli borçlara yeniden yapılandırma imkânı sağlanmalı.

Gerekirse devlet garantili ve belirli süre sonra nakde çevrilebilen “gayrimenkul sertifikası” takas modelleri geliştirilmeli.

Yeni başlayan projelerde maliyetin düşük olduğu durumlarda ön satışların iptal edilmesi veya projelerin teslim tarihlerinin revize edilmesi gündeme gelebilir.

Gayrimenkul satışlarının yalnızca fiyat indirimi ile çözülebileceği düşünülmemeli. Çünkü gayrimenkul satın alma psikolojisi diğer sektörlerden farklıdır.

Özdemir bu durumu şu sözlerle açıklıyor:

“Fiyatlar yarıya düştü diye kimse kuyruğa girmez. Gayrimenkul yatırımında alıcı psikolojisi çok farklıdır. Bazen ‘al beni kurtar’ dersiniz ama yatırımcı aidatını, masraflarını sorgular.”

Sigorta ve Devlet Güvencesi Önerisi

Savaş riskinin arttığı bir dönemde Özdemir, olası tehditlere karşı gayrimenkul yatırımcılarının korunması gerektiğini belirtiyor.

Buna göre:

Olası hasar, yıkım veya savaş riskine karşı sigorta ve devlet güvencesi mekanizmaları geliştirilmeli.

Dubai ve BAE yönetimi, yatırımcıların haklarını koruyan eylem planlarını sosyal medya ve basın yoluyla şeffaf şekilde paylaşmalı.

“Savaşın Fırsat Penceresi Olmaz”

Gayrimenkul sektöründe 33 yıllık deneyime sahip olan Bilge Özdemir, değerlendirmesini dikkat çekici bir mesajla tamamladı:

“33 yılını krizlerle geçiren biri olarak söylüyorum; savaşın fırsat penceresi olmaz. Olsa olsa tehdit olur. Ülkelerde yöneticiler krizleri yönetmek için vardır.”