Son yıllarda hızla artan inşaat maliyetleri, sınırlı arsa arzı ve güçlü konut talebi, özellikle üst segment konut fiyatlarında belirgin yükselişlere neden oldu. Merkezi lokasyonlarda yer alan yeni ya da yenilenmiş, yüksek standartlı konutların piyasa değerleri önemli ölçüde artarken, geçmişte Değerli Konut Vergisi kapsamı dışında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL eşiğine yaklaşması veya bu sınırı aşması dikkat çekiyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, vergi eşiği yükseltilmiş olsa da piyasa gerçekleri dikkate alındığında uygulamanın kapsamının fiilen daraldığını söylemenin kolay olmadığını belirtiyor. Balsarı’ya göre, üst segment konut fiyatlarındaki hızlı artış, Değerli Konut Vergisi’nin daha görünür hale gelmesine zemin hazırlayan temel faktörlerden biri.
Bugüne kadar Değerli Konut Vergisi’nde beyan sayısının sınırlı kalmasının arkasında, verginin tasarım özellikleri bulunuyor. Yüksek değer eşiği, Türkiye genelinde bu tutarı aşan konut sayısını doğal olarak azaltıyor. Ayrıca düzenlemenin ağırlıklı olarak birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi, kapsamın genişlemesini sınırlayan önemli unsurlar arasında yer alıyor.
Tek konuta sahip olanların büyük ölçüde kapsam dışında kalması, kamu ve diplomatik taşınmazlara tanınan muafiyetler ile değer tespitine yönelik itiraz süreçleri de uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına neden oluyor.
Öte yandan son yıllarda Maliye’nin dijital denetim ve veri analiz kapasitesindeki artış, uygulamada yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, banka bilgileri ve diğer resmi veri kaynaklarının entegre şekilde analiz edilmesi, yüksek değerli taşınmazların tespitini önemli ölçüde kolaylaştırıyor.
Bu gelişmenin, daha önce beyan edilmemiş konutların ortaya çıkarılmasına ve verginin etkinliğinin artmasına katkı sağlayabileceği değerlendiriliyor.
Zuhal Balsarı, mevcut düzenleme çerçevesinde Değerli Konut Vergisi’nin kısa vadede geniş bir kesimi kapsamasının beklenmediğini, ancak piyasa değerlerindeki artış ve veri temelli denetim mekanizmalarının güçlenmesiyle birlikte 2026 yılında beyan sayısında kademeli bir yükseliş görülebileceğini ifade ediyor.
Balsarı, “35 milyon TL’lik eşik teorik olarak dar bir alanı işaret ediyor. Ancak konut piyasasındaki fiyat artışı ve veri temelli denetim süreçleri birlikte değerlendirildiğinde, uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi mümkün” değerlendirmesinde bulunuyor.
