Türkiye’de konut üretimi hız kazanırken, tamamlanan yapı sayısındaki sınırlı artış dikkat çekiyor. TÜİK’in 2025 yılı son çeyrek verilerine göre, yıl genelinde 1 milyon 111 bin 852 daire için yapı ruhsatı verilirken, yalnızca 673 bin 575 daire yapı kullanma izin belgesi (iskan) alabildi. Son 5 yıllık verilere bakıldığında ise ruhsat alıp iskan almayan yapı oranının %28’e ulaştığı görülüyor. Bu tablo, sektörde üretim kapasitesi, maliyet baskısı ve tamamlanma süreçlerine dair önemli soru işaretlerini gündeme taşıyor. Özellikle artan inşaat maliyetleri ve uzun süren proje süreçleri, ruhsat ile iskan arasındaki makasın açılmasına neden oluyor.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı bir önceki yıla göre %30,2 artış gösterdi. Aynı dönemde bina sayısı %14,5, toplam yüzölçümü ise %18,2 yükseldi. Türkiye genelinde 163 bin 854 bina ruhsat alırken, toplam daire sayısı 1 milyon 111 bin 852’ye ulaştı. Bu artış, özellikle pandemi sonrası dönemde yaşanan daralmanın ardından sektörün yeniden canlanmaya başladığını ortaya koyuyor. Ancak ruhsat sayılarındaki artışa rağmen yapı kullanma izin belgesi tarafında aynı oranda bir yükseliş görülmemesi, sektördeki yapısal dengesizlikleri gözler önüne seriyor.
Veriler uzun vadede incelendiğinde ruhsat ile iskan arasındaki farkın giderek büyüdüğü görülüyor. 2021 yılından 2025 yılı sonuna kadar geçen 5 yıllık süreçte yaklaşık 4,35 milyon daire için yapı ruhsatı alınırken, 3,13 milyon daire için yapı kullanma izin belgesi verildi. Bu da yaklaşık %28 oranında bir kısmın henüz iskan alamadığını ortaya koyuyor. 2016 yılından itibaren son 10 yıllık dönemde ise 8,36 milyon daire ruhsat alırken, 7 milyon daire iskan aldı ve bu dönemde fark %16,3 seviyesinde gerçekleşti. 2011 yılından itibaren son 15 yıllık süreçte ise 12,58 milyon daire ruhsat alırken, 10,36 milyon daire için iskan verildi ve fark %17,6 olarak kaydedildi. Bu tablo, özellikle son yıllarda üretim ile tamamlanma arasındaki makasın daha da açıldığını gösteriyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Özhan Yurtseven, ruhsat ve iskan verilerinin aynı yıl içinde karşılaştırılmasının teknik olarak doğru bir yaklaşım olmadığını belirtiyor. Yapı ruhsatı alındıktan sonra projeye başlamak için iki yıl süre bulunurken, ruhsatın toplam geçerlilik süresi beş yıl olarak uygulanıyor. Bu nedenle bir projenin aynı yıl içinde tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alması çoğu durumda mümkün olmuyor. İnşaat süreçlerinin uzunluğu, ruhsat ile iskan arasındaki farkın doğal nedenlerinden biri olarak öne çıkıyor.
Yıllara yayılan veriler incelendiğinde dikkat çeken bir diğer unsur ise yapı ruhsatı sayılarındaki dalgalanmaya rağmen yapı kullanma izin belgesi sayılarının daha sınırlı bir bantta seyretmesi oluyor. Bu durum sektörde “kapasite sınırı mı var?” sorusunu gündeme getiriyor. Ruhsat sayıları artmasına rağmen tamamlanan proje sayısının aynı hızda yükselmemesi, üretim sürecinde darboğazlar olabileceğine işaret ediyor. Eğer gerçekten böyle bir durum söz konusuysa, belediyelerde iskan başvurusu yapılmış ve sonuçlanmayı bekleyen çok sayıda projenin bulunması gerekiyor. Ancak bu alanda detaylı ve erişilebilir bir veri setinin bulunmaması, analizleri sınırlayan önemli bir eksiklik olarak dikkat çekiyor.
2025 yılında yapı ruhsatı verilen iller sıralamasında İstanbul 161 bin 435 daire ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’u 72 bin 269 daire ile Ankara ve 68 bin 351 daire ile Hatay takip etti. Kahramanmaraş 49 bin 189 daire ile dördüncü, Malatya ise 42 bin 474 daire ile beşinci sırada yer aldı. İzmir’de ise 39 bin 430 daire için ruhsat verildi. Özellikle deprem bölgesindeki illerde yapı ruhsatı sayılarındaki artış, yeniden inşa ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hız kazandığını ortaya koyuyor.
Gayrimenkul sektöründe 2017 yılı önemli bir kırılma noktası olarak öne çıkıyor. 2017 yılında yaklaşık 1,4 milyon daire için yapı ruhsatı alınırken, bu sayı 2020 yılında 563 bin seviyesine kadar geriledi. Sonrasında kademeli bir toparlanma süreci yaşandı ve 2025 yılı itibarıyla yeniden 1,1 milyon seviyesine ulaşıldı. Bu gelişme, özellikle 2023 sonrası dönemde arz tarafında yeniden bir hareketlenme yaşandığını gösteriyor.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre 2025 yılı Aralık ayında maliyetler bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,5 oranında arttı. Enerji maliyetlerindeki yükseliş, çimento, demir, çelik, bakır ve ahşap gibi temel girdilerde yaşanan fiyat artışları üretim maliyetlerini ciddi şekilde yukarı çekti. Bunun yanında döviz kurlarındaki artış da maliyet baskısını daha da artırdı. Artan maliyetler, projelerin tamamlanma süresini uzatan ve arz daralmasına neden olan en önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor.
TÜİK verilerine göre 2025 yılında Türkiye genelinde toplam 1 milyon 760 bin 292 adet konut satışı gerçekleşti. Aynı dönemde yaklaşık 1 milyon 111 bin 852 adet konuta ruhsat verildi ve toplamda 213 milyon metrekarelik yapı üretimi için izin alındı. Bu veriler, talebin güçlü seyrini koruduğunu ancak üretimin tamamlanma hızının talebi karşılamakta zorlandığını ortaya koyuyor.
2025 yılı verileri, konut sektöründe üretim iştahının yeniden yükseldiğini açıkça ortaya koyarken, ruhsat ile iskan arasındaki farkın büyümesi sektörün en kritik sorunlarından biri olmaya devam ediyor. Artan maliyetler, uzun inşaat süreleri ve süreç yönetimindeki zorluklar projelerin tamamlanmasını geciktiriyor. Önümüzdeki dönemde yalnızca ruhsat sayılarındaki artış değil, tamamlanan ve kullanıma hazır hale gelen konut sayısındaki gelişim de sektörün gerçek performansını belirleyecek en önemli gösterge olacak.
