Kentsel dönüşüm süreci Türkiye genelinde hız kazanırken, teknik risklerden çok daha büyük bir tehlikenin hukuki eksiklikler olduğu bir kez daha gündeme geldi. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, dönüşüm projelerinde en çok kaybın yanlış imza, eksik sözleşme ve hatalı planlama kaynaklı olduğunu belirterek kritik uyarılarda bulundu.
Türkiye’de yaklaşık 6 milyon konutun riskli, İstanbul’da ise 1,5 milyon konutun depreme dayanıksız olduğu, bunların 600 bininin acil dönüşmesi gerektiği ifade ediliyor. Bu tablo, sürecin yalnızca teknik değil, aynı zamanda güçlü ve doğru bir hukuki altyapıyla yürütülmesi gerektiğini bir kez daha ortaya koyuyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kentsel dönüşümün yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, çok katmanlı bir hak yönetimi süreci olduğuna dikkat çekti. Şimşek, yanlış düzenlenen bir sözleşmenin, eksik yapılan bir imar incelemesinin ya da adaletsiz bağımsız bölüm dağılımının maliklerin tüm sürecini riske atabileceğini vurgulayarak şu ifadeleri kullandı:
“Yanlış imzalanan bir sözleşme veya dengesiz bir bağımsız bölüm dağılımı, geri dönülmesi zor hak kayıplarına yol açıyor. En çok dava ve ihtilaflar, hukuki denetimin yapılmadığı projelerde ortaya çıkıyor.”
Çarpık yapılaşmanın yoğun olduğu pek çok bölgede imar planlarının yeniden düzenlenmesi gerektiğini ifade eden Şimşek, şu uyarıda bulundu:
“Sözleşme imzalanmadan önce belediyeden net bir imar durumu alınmalıdır. İnşa edilebilirlik, bağımsız bölüm sayısı ve teknik kapasite belirlenmeden yapılan her anlaşma hukuki açıdan büyük bir kumardır.”
Yeni projelerde maliklere verilecek bağımsız bölümlerin metrekare, konum ve değer açısından dengeli dağıtılması gerektiğini belirten Şimşek, yapılan hataların dava konusu olduğuna dikkat çekti:
“Eski ve yeni değerler arasında gereksiz farklılık oluşturulması, bazı maliklerin kayba uğratılması sebepsiz zenginleşme sayılır. Bu da en çok dava açılan konuların başında geliyor.”
Av. Kakıcı Şimşek, sözleşmenin yalnızca müteahhit tarafından hazırlanmasının en yaygın hatalardan biri olduğuna dikkat çekti:
“Arsa sahipleri kendi hukuk ekibiyle sürece katılmalıdır. Süreler, cezai şartlar, teminatlar ve yükümlülükler sözleşmede açıkça belirtilmezse inşaatın başlaması bile belirsiz hale gelir. Ayrıca sözleşmenin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmaması geçersizlik doğurur.”
İnşaat tamamlandıktan sonra sitenin nasıl yönetileceğinin çoğu zaman süreç sonunda düşünülmesinin önemli bir hata olduğunu dile getiren Şimşek, yönetim planlarının mutlaka maliklerle birlikte hazırlanıp tapuya tescil edilmesi gerektiğini vurguladı:
“Müteahhitlerin tek taraflı hazırladığı yönetim planları, oturum başladığında ciddi ihtilaflara neden oluyor.”
Deprem gerçeğinin hızlı hareket etmeyi zorunlu kıldığını ancak acele kararların telafisi güç zararlara yol açabileceğini belirten Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sözlerini şu şekilde tamamladı:
“Kentsel dönüşüm yalnızca binaları yenilemez; hakları da korumalıdır. Hukuki adımların profesyonelce yönetilmesi, sürecin sigortası niteliğindedir. Maliklerin her adımı uzman desteğiyle atması büyük önem taşır.”
